Betriebskostenumlage im Gewerbemietrecht: Genügt der Begriff „Verwaltungskosten“?

(OLG Rostock, U. v. 10.4.2008 – 3 U 158/06)

Der Fall

Ein Formularvertrag sieht vor, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat,
insbesondere auch die „Verwaltungskosten“. In der Betriebskostenabrechnung stellt der
Vermieter rd. 1.300 € Verwaltungskosten in Rechnung. Der Mieter protestiert. Der Vermieter
erhebt Zahlungsklage.

Rechtlicher Hintergrund

Zwar ist anerkannt, dass im Gewerbemietrecht – im Gegensatz
zum Wohnungsmietrecht – auch die Kosten der Verwaltung als Betriebskosten umgelegt
werden dürfen. Jedoch ist umstritten, ob eine Umlage durch den bloßen Begriff
„Verwaltungskosten“ möglich ist. Dieser Begriff könnte nämlich zu unbestimmt sein, weil er
dem Mieter kein klares Bild vermittelt, welche Kosten genau umfasst sind.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht hält den Begriff „Verwaltungskosten“ für zu unbestimmt.
Die Vertragsklausel ist nicht transparent genug und daher unwirksam. Der Mieter muss
folglich die rd. 1.300 € nicht zahlen.
Begründung: Für die Umlage der „Verwaltungskosten muss es eine wirksame und
ausdrückliche Vereinbarung geben. Die bloße Verwendung des Begriffs „Verwaltungskosten“
genügt nach Auffassung des Gerichts nicht. Es fehlt sowohl eine nähere Umschreibung dieses
Begriffs, als auch eine Begrenzung der Kostenhöhe. Der Mieter kann sich kein Bild davon
machen, welche Kosten auf ihn zukommen. So könnten neben kaufmännischen Tätigkeiten
auch Aufgaben der technischen Verwaltung betroffen sein. Letztlich ist auch nicht
auszuschließen, dass mit dem Begriff „Verwaltungskosten“ alle Kosten aufgefangen werden
sollen, die mit der Objektbewirtschaftung zusammenhängen. Damit wird dem Mieter aber ein
unkalkulierbares Risiko aufgebürdet.

Praxishinweis

Wenn Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter umgelegt werden sollen,
müssen sie genauer spezifiziert und der Höhe nach begrenzt werden. Denn nach der
derzeitigen Rechtsprechungstendenz ist es nicht unwahrscheinlich, dass der BGH – der als
nächstes über diesen Fall zu entscheiden haben wird – dem OLG Rostock Recht gibt. Ist das
Kind schon in den Brunnen gefallen – also bei bereits bestehenden Mietverhältnissen mit einer
„wackeligen“ Klausel –, sollte sich der Vermieter (solange noch Zeit ist) um eine Klarstellung
bemühen.