Betriebskostennachforderung nach Jahresfrist bei verspäteter WEG-Abrechnung
BGH, Urteil vom 25.01.2017; Az. VIII ZR 249/15
Sachverhalt
Der Kläger vermietet Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage, unter anderem an die Beklagte. Der Mietvertrag enthält eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Für die Jahre 2010 und 2011 rechnet der Kläger gegenüber der Beklagten nach vorangegangenem Beschluss der Wohnungseigentümer erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab. Die Klage über die Nachforderungen ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben.
Entscheidung
Auch beim BGH bleibt die Klage des Vermieters weiterhin ohne Erfolg! Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht sei nicht davon abhängig, ob dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt. Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten gemäß seinem Anteil zu tragen, entstehe zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Für den Mieter als Dritten sei dies jedoch ohne Wirkung. Dem BGH zufolge könne der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist Nachforderungen nur für den Fall geltend machen, dass er die verspätete WEG-Abrechnung nicht zu vertreten hat und dies konkret darlegen kann. Hieran fehlte es jedoch im vorliegenden Fall. Mithin könne der Vermieter keine Betriebskosten nachfordern.
Praxishinweis
Für eine Exkulpation des Verschuldens ist das Darlegen konkreter Umstände erforderlich. So war im vorliegenden Fall die Begründung, dass die bis zum 31.12.2012 tätige Hausverwaltung die Abrechnung für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt habe und eine ordnungsgemäße Abrechnung erst 2013 von einer neuen Hausverwaltung vorlag, nicht ausreichend. Der Kläger müsse ausführen, was er selbst veranlasst hat, als er die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung erkannte.