Betriebskostenabrechnung: Wie wirkt die Frist zum „Einwendungsausschluss“?

(BGH, U. v. 5.3.2008 – VIII ZR 80/07)

Der Fall

In einem Mietvertrag werden nur für einen kleinen Teil der Betriebskosten
Vorschüsse erhoben. Der Großteil der Betriebskosten ist hingegen mit einer Pauschale
abgegolten. Trotzdem berücksichtigt der Vermieter alle Betriebskostenarten, also auch die als
Pauschale vereinbarten. Der Vermieter verlangt die entsprechende Nachzahlung. Da der
Mieter nicht zahlt, kommt es zum Prozess. Erst jetzt reagiert der Mieter und protestiert gegen
die Abrechnungen. Aber Achtung: Der Protest erfolgt erst etwa 18 Monate nach Zugang der
Abrechnung.

Rechtlicher Hintergrund

Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung vom Vermieter
erhält, hat er 12 Monate Zeit, hiergegen Einwendungen hervorzubringen. Danach ist er mit
Protesten grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter bekommt Recht! Zwar hätte der Vermieter über die
pauschal vereinbarten Betriebskosten nicht abrechnen dürfen und der Mieter schuldet deshalb
grundsätzlich auch keine Nachzahlungsbeträge. Da der Mieter diesen Einwand jedoch erst im
Juni 2006 hervorbrachte, kann er damit nicht mehr gehört werden. Denn der Mieter hat die
einjährige Einwendungsfrist für die Abrechnung verstreichen lassen. Das bedeutet: die –
eigentlich falsche – Abrechnung ist inhaltlich unangreifbar. Da sie auch formell untadelig ist,
bekommt der Vermieter seinen Nachzahlungsbetrag.

Praxishinweis

Geklärt ist nun, dass der Mieter nach Ablauf der 12-monatigen
Einwendungsfrist keine inhaltliche Kritik mehr vorbringen kann. Nach Ablauf der
Einwendungsfrist kann der Mieter also nur noch geltend machen, dass die Abrechnung formell
unwirksam ist
formell wirksam bedeutet: Die Abrechnung enthält alle Vertragsparteien, alle
Kostenarten und die entsprechenden Teilkosten, die Gesamtkosten, den
Verteilerschlüssel, die Vorauszahlungen und den Saldo (Gutschrift oder Nachzahlung).
Im Ergebnis können Vermieter aus dem vermieterfreundlichen BGH-Urteil folgende
Konsequenz ziehen: „Wackelige“ Nachzahlungen werden erst ein Jahr nach Abrechnung
eingeklagt!