Betriebskostenabrechnung: Ist das Abflussprinzip zulässig?

(BGH 20.2.2008 – VIII ZR 49/07)

Sachverhalt

Im Jahre 2005 rechnet der Vermieter über die Betriebskosten des
Abrechnungszeitraums 2004 ab. Er geht nach dem sog. Abflussprinzip vor, berücksichtigt also
sämtliche Zahlungen, die er im Jahre 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat, also auch
einen Nachzahlungsbetrag für 2003 und die Vorauszahlungen für die Wasser-
Abrechungsperiode 2004/2005. Nach Meinung des Mieters darf der Vermieter nur solche
Kosten abrechnen, die auch genau für das Jahr 2004 angefallen sind. Er kürzt also die
Abrechnung und verlangt das sich ergebende Guthaben von rd. 210 €.

Rechtlicher Hintergrund

Die abzurechnenden Betriebskosten können in zeitlicher Hinsicht
nach zwei verschiedenen Methoden erfasst werden:
• nach dem Abflussprinzip (welche Kosten sind in dem Zeitraum angefallen?) oder
• nach dem Leistungsprinzip (welche Kosten sind für den Zeitraum angefallen?)
Unproblematisch ist eine Kostenerfassung nach dem Leistungsprinzip. Sie ist in jedem Fall
zulässig. Problematisch ist aber die Anwendung des Abflussprinzips. Diese Methode ist zwar
viel praktischer. Viele Gerichte haben es jedoch als unzulässig angesehen, weil auch
periodenfremde Kosten umgelegt werden. Speziell beim Mieterwechsel kann es im Einzelfall
zu Verwerfungen kommen. Eine Entscheidung des BGH stand bisher aus.

Was sagt das Gericht?

Der BGH entscheidet zugunsten des Abflussprinzips! Die Argumente:
Gesetz, Gesetzesmaterialien und – im konkreten Fall – Mietvertrag sagen nichts darüber aus,
wie abzurechnende Kosten zeitlich zugeordnet werden müssen. Die Abflussprinzip-Methode
erreicht aber eine sachgerechte Lösung und ist überdies in der Handhabung bedeutend
einfacher. Außerdem meint der BGH: „Gewisse Ungenauigkeiten … sind hinzunehmen.“

Praxishinweis

Im vorliegenden Fall gab es keinen Mieterwechsel. Deshalb brauchte der
BGH nicht zu entscheiden, ob das Abflussprinzip beim Mieterwechsel unzulässig ist. Der BGH
deutet aber an, dass die Ergebnisse des Abflussprinzips beim Mieterwechsel
korrekturbedürftig sein können – zwar nicht in jedem Fall, aber „in besonders gelagerten
Einzelfällen“.
Beispiel: Im November 2006 werden in einem 2-Familien-Haus Rasen und Spielsand erneuert.
Die Kosten von 4000 € werden erst im Jahre 2008 bezahlt und im Rahmen der Abrechnung
über das Kalenderjahr 2008 umgelegt. Jede Mietpartei trägt also 50 % von 4.000 € =
2.000 €. Diese Umlage trifft auch denjenigen Mieter, der erst zum 1.1.2008 eingezogen ist,
obwohl er aus seiner Sicht „nichts davon hat“. Hier müsste ausnahmsweise nachkorrigiert
werden.