Betriebskostenabrechnung: Darf der Vermieter ausnahmsweise auch unwirtschaftliche Betriebskosten umlegen?

(BGH, 28.11.2007 – VIII ZR 243/06)

Sachverhalt

Im Juni 1999 überträgt der Eigentümer eines Dresdener Wohnhauses die Wärmeversorgung für 15 Jahren an einen gewerblichen Wärmelieferanten, sog. Contractor. Im Jahr 2000 kommt es zu einem Mieterwechsel. Der neue Mieter hat aufgrund des Mustervertrages die Kosten der Wärmelieferung zu tragen. In den Jahren 2000 – 2002 kommt es zu Nachforderungen bei den Heizungs- und Warmwasserabrechnungen. Der Mieter rügt überhöhte Preise und verweigert die Nachzahlung.

Rechtlicher Hintergrund

Nach dem so genannten Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die wirtschaftlich sinnvollen Betriebskostenarten der Höhe nach soweit wie möglich zu begrenzen. Überhöhte Kosten darf er nicht verlangen, sog. Wirtschaftlichkeitsgebot.

Was sagt das Gericht?

Der Mieter muss die Nachforderungen für Heizung und Warmwasser zahlen! Der Einwand des Mieters, diese Kosten seien zu hoch und verstießen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, greift nicht durch. Zwar sei der Vermieter aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots grundsätzlich verpflichtet, beim „Einkauf“ von Betriebsleistungen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Diese mietvertragliche Pflicht besteht jedoch nur dann, wenn schon ein entsprechender Mietvertrag vorhanden ist. Daran fehlt es im vorliegenden Fall; denn bei Abschluss des Wärmelieferungsvertrages (Juni 99) bestand noch kein Mietvertrag mit dem protestierenden Mieter (Februar00)!
Der BGH untersucht noch weiter, ob der Vermieter vorliegend gegen seine Verpflichtung zur
Kostenkontrolle im laufenden Mietverhältnis verstoßen hat, etwa weil er nicht zu einem
billigeren Wärmelieferanten wechselt. Das lehnt er jedoch ab, weil die 15-jährige
Vertragsdauer mit dem Wärmelieferanten noch nicht abgelaufen ist und daher ein Wechsel
„nicht in Frage“ kommt.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist für den Vermieter sehr vorteilhaft. Denn er muss bei
Versorgungsverträgen, die er vor Abschluss der Mietverträge eingegangen ist, überhaupt nicht
auf die Wirtschaftlichkeit achten – der Mieter hat diese Kosten automatisch zu tragen.
Zumindest so lange, wie die Versorgungsverträge nicht gekündigt werden können.
Der BGH gibt auch den Hinweis, dass der Mieter Schadensersatz gelten machen kann, wenn
der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Dieser Hinweis ist nützlich für den
Vermieter, da der BGH damit klarstellt, dass die Betriebskosten nicht von Vornherein auf die
angemessene Höhe begrenzt sind. Vielmehr muss sich der Mieter erst auf eine etwaige
Überhöhung berufen und der Betriebskostenabrechnung Schadensersatz in Höhe des
überteuerten Teils entgegen halten. Dabei muss der Mieter nachweisen, dass die
Betriebskosten überhöht sind und der Vermieter schuldhaft gehandelt hat!