Betriebskosten-Verteilung nach Köpfen: Wie ist die Personenzahl zu ermitteln? Worum geht es?

(BGH, 23.01.2008 – VIII ZR 82/07)

Sachverhalt

Es geht um ein Mietshaus mit 20 Wohnungen. In den Mietverträgen wird die
Verteilung der Betriebskosten für Wasserverbrauch nach „Kopfzahl“ vereinbart. Um sich die
Mühsal des Zählens vor Ort zu ersparen, ermittelt der Vermieter die Personenzahl anhand des
Einwohnermelderegisters. Es kommt zum Streit über die Zahl der tatsächlich in der Wohnung
lebenden Personen.

Rechtlicher Hintergrund

Bei einer vereinbarten Umlage nach Kopfzahl ist es für den
Vermieter schwierig, die tatsächliche Personenzahl herauszufinden. Denn in einem
Mehrfamilienhaus ändert sich die Belegung laufend durch Geburt, Tod, Ein- und Auszug von
Familienmitgliedern oder Lebensgefährten. Verfügt der Vermieter nicht über detektivische
Fähigkeiten, ist er darauf angewiesen, dass seine Mieter ihn laufend und wahrheitsgemäß
informieren. Da sind amtliche Zahlen willkommen.

Was sagt das Gericht?

Der BGH lehnt die Nutzung der Zahlen aus dem
Einwohnermelderegister ab. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der
Bewohner maßgeblich ist, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die
melderechtliche Registrierung. Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz ist keine
„hinreichend exakte“ Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl. Denn in
einem großen Mietshaus findet erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation statt, ohne dass
sich das im Einwohnermelderegister unbedingt wiederspiegelt. Der Vermieter muss deshalb –
so der BGH – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen für bestimmte Stichtage
feststellen, auch wenn das mit mehr Aufwand verbunden ist.

Praxishinweis

Eine Verteilung nach Köpfen empfiehlt sich nicht. Sie ist allenfalls bei sehr
kleinen Wohnanlagen mit bis zu 4 Wohnungen praktikabel.