Betriebskosten – Korrektur trotz Auszahlung des Saldos Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum schließt die Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den gewerblichen Vermieter eine nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung nicht aus.

BGH, Urteil vom 10.07.2013, XII ZR 62/12

Mit diesem Leitsatz hat der BGH zwei vorinstanzliche Entscheidungen des Amts- und
Landgerichts Hamburg aufgehoben und die bisher nur für Wohnraummietverhältnisse
geltende Rechtsprechung auch auf Gewerberaummietverhältnisse übertragen. Damit weicht
der BGH von der bisher herrschenden Auffassung ab, dass gewerbliche Mieter und Vermieter
nicht damit rechnen müssen, Ansprüchen der jeweils anderen Partei ausgesetzt zu sein, wenn
der Mieter den Guthabensaldo aus der Betriebskostenabrechnung bereits erhalten oder den
Nachzahlungssaldo ausgeglichen hat. Rechtlich sei dies bisher als ein „deklaratorisches
Anerkenntnis“ zu qualifizieren, das eine Korrektur nicht mehr zuließ und Nachforderungen
ausschloss. Das, so der BGH, sei falsch. Die im Gesetz vorgesehene Ausschlussfrist des § 556
Abs. 3 S. 3 BGB finde zwar bei der Gewerberaummiete keine Anwendung, gleichwohl könne
aber auch bei Gewerberaummiete nicht angenommen werden, die Erstattung oder Zahlung
eines Saldos aus der Betriebskostenabrechnung führe zu einem Schuldanerkenntnis. Denn der
Auszahlung des Guthabens komme kein weiterer rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu,
insbesondere erkläre der Vermieter damit nicht, den sich aus der Abrechnung ergebenden
Saldo unstreitig stellen zu wollen.

Praxistipp

Trotz der klaren Aussage des BGH bleibt es den Parteien eines gewerblichen Mietvertrages
unbenommen, im Vertrag eine anderweitige Regelung zu treffen. Die Bestimmung des § 556
Abs. 4 BGB, die nur für Wohnraummietverträge eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Regelung verbietet, findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung. Wer eine
Verpflichtungsregelung im Mietvertag formulieren möchte, muss insbesondere darauf achten,
dass auch aus weiteren Umständen auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen
geschlossen werden kann und darf, z.B. durch eine Ratenzahlungs- bzw.
Stundungsvereinbarung.