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Betriebskosten: Darf man den Heizkosten-Anteil der Stromkosten pauschal mit etwa 3 % – 5 % schätzen?

(BGH, U. v. 20.2.2008 – VIII ZR 27/07)

Der Fall

In einem Mietshaus fehlt ein Zwischenzähler für den von der Heizung benötigten
Betriebsstrom. In der Betriebskostenabrechnung zieht der Vermieter daher bei der Position
„Stromkosten“ pauschal 5 % für den Betriebsstrom der Heizung ab. Der Mieter protestiert:
Seiner Meinung nach müsste der Abzug viel höher ausfallen. Dann wäre seine Belastung
niedriger, weil sein individueller Wärmeverbrauch viel niedriger ist als derjenige der anderen
Mieter.

Rechtlicher Hintergrund

Zwar sind die Kosten des Heizungsstroms als Betriebskosten auf
den Mieter umlegbar. Jedoch gehören sie zur Position „Heizkosten“ und nicht zum allgemeinen
Hausstrom (genauer: „Beleuchtungskosten“). Die Heizkosten werden verbrauchsabhängig
abgerechnet, die Beleuchtungskosten meistens nach Fläche. Wie aber ist der Betriebsstrom zu
erfassen, wenn es keinen Zwischenzähler gibt? Darf er – pauschal – geschätzt werden?

Was sagt das Gericht?

Der BGH hält eine Schätzung zwar für zulässig. Jedoch muss der
Vermieter „die Grundlagen seiner Schätzung“ offenlegen.
Ist kein Zwischenzähler vorhanden, erlaubt der BGH zwar eine Schätzung. Jedoch muss der
Vermieter in diesem Fall „die Grundlagen der Schätzung“ offenlegen. Im konkreten Fall hat
der der Vermieter die Grundlagen seiner Schätzung selbst dann nicht offengelegt, nachdem
der Mieter den Heizkostenanteil als zu niedrig moniert hatte. Dazu ist er jedoch nach Ansicht
des Gerichts verpflichtet. Diese Angaben muss der Vermieter nun nachholen, damit Mieter
(und Gericht) überprüfen können, ob der 5%-Abzug richtig ist.

Praxishinweis Schätzung

In aller Regel sind bei der Schätzung folgende Faktoren zu
berücksichtigen (und offenzulegen): Anschlusswerte der Verbrauchsstellen in Watt (Pumpen,
Steuerungs- und Anzeigegeräte etc.), durchschnittliche Laufzeit der einzelnen
Verbrauchsstellen pro „Heizungstag“ und „Warmwassertag“, Anzahl der Heizungstage und
Warmwassertage sowie Strompreis als Einheitspreis für die ermittelte Verbrauchsmenge nach
dem maßgeblichen Tarif zzgl. MWSt.

Praxishinweis Erfassung Betriebsstrom

Der Vermieter kann sich den Streit um
Wattzahlen und Laufzeiten der Pumpen etc. auf einfache Weise sparen: Er muss nur
Zwischenzähler einbauen und zum Ende der Abrechnungsperiode ablesen lassen.

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