Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung: Darf man auf den Verteilungsschlüssel der WEG-Abrechnung verweisen?

Unwirksam ist eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, den
„Betriebskostenanteil“ zu tragen, den die Verwalterabrechnung der
Wohnungseigentümergemeinschaft „vorgibt“.

(LG Hamburg, 26.6.2008 – 307 S 34/08)

Der Fall

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung vermietet diese und verwendet einen
Formularvertrag. Nach diesem darf der Vermieter alle Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27
II. BV umlegen. Für die Verteilung der Betriebskosten bestimmt der Mietvertrag:

„Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den
die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb
dieser Abrechnung, unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z.B. Grundsteuer).“

Der Vermieter übernimmt für eine Abrechnung die in der Verwalterabrechnung enthaltenen
und nach Miteigentumsanteilen umgelegten Beträge. Der Mieter verweigert den Ausgleich der
Nachforderung. Der Vermieter erhebt Zahlungsklage.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt dem Mieter Recht! Es weist die Klage auf Zahlung
der Nachforderungen ab. Begründung: Der Vermieter hätte nicht nach Miteigentumsanteilen
umlegen dürfen, sondern hätte den gesetzlichen Maßstab – Verteilung nach Wohnfläche –
verwenden müssen. Denn die Formularklausel, die auf die WE-Abrechnung verweist,
benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. Der Verweis ist völlig offen und
beschränkt die Umlage nicht einmal auf einen „geeigneten“ Umlageschlüssel oder „billiges
Ermessen“. Vielmehr darf der Vermieter auch sachfremde und objektiv unzutreffende
Maßstäbe verwenden. Das ist aber nicht zulässig. Auch ermöglicht die Klausel die Umlage
weiterer – über die Anlage 3 zu § 27 II. BV hinausgehender – Betriebskostenarten, sofern sie
nur in der Verwalterabrechnung enthalten sind. Auch das ist nicht zulässig, weil gegen das
sog. Transparenzgebot verstoßen wird.

Praxishinweis

Die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels betrifft lediglich die
materielle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Einen solchen Fehler darf der
Vermieter auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren. Was er aber nicht darf:
aufgrund der berichtigten Abrechnung eine erhöhte Nachforderung geltend machen.