Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern. Rauchwarnmelder sind Zubehör im Sinne von § 97 BGB. Der Wohnungseigentümerversammlung steht die Beschlusskompetenz bei Bestehen einer gesetzlichen Einbaupflicht zu, über Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern zu beschließen.

(LG Hamburg, Urteil 02.03.2011 – Az. 318 S 193/10 )

Sachverhalt

Eine Hamburger Wohnungseigentümerversammlung fasst folgenden Beschluss: „Einbau und
Betrieb von Rauchwarnmeldern in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Wohnungsfluren
auf Kosten der Gemeinschaft und Abrechnung der Kosten nach der Anzahl der eingebauten
Melder je Wohnung“.
Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek stellt nach Anfechtung die Nichtigkeit dieses
Beschlusses wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit fest. Rauchwarnmelder gehörten nicht
zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Sie dienten nicht dem Schutz anderer Eigentümer. Ihr
Zweck sei es, anwesende Personen zur Flucht zu bewegen. Ordnungspflichtig im Sinne von
§ 45 Abs.6 HBauO (Hamburger Bauordnung) seien die einzelnen Wohnungseigentümer, nicht
die Gemeinschaft.

Entscheidung

Das Landgericht Hamburg erklärt auf die Berufung hin, den Beschluss zu TOP 12 hinsichtlich
des Einbaus und Betriebs der Rauchwarnmelder für ungültig. Es bejaht allerdings ausdrücklich
die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung für den Einbau und die
Wartung der Rauchwarnmelder. Das Gericht sieht die Rauchwarnmelder nicht als wesentliche
Bestandteile des Gebäudes an, sondern als Zubehör im Sinne von § 97 BGB. Es handele sich
bei Rauchwarnmelder nicht um Bestandteile, ohne die das Gebäude nach der
Verkehrsanschauung noch nicht fertig gestellt sei. Auch geben Rauchwarnmelder dem
Gebäude nicht ein besonderes Gepräge oder eine besondere Eigenart. Das Landgericht lässt
dabei ausdrücklich offen, ob Rauchwarnmelder – wie dies derzeit von der wohl herrschenden
Meinung gesehen wird – zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Die Qualifizierung als
Gemeinschaftseigentum setze voraus, dass es sich um wesentliche Bestandteile handele.
Nicht wesentliche Bestandteile seien lediglich sonderrechtsfähig, sie könnten im Eigentum des
Sondereigentümers oder eines Dritten stehen. Die Vorschriften des WEG fänden hierauf keine
Anwendung.

Das Gericht bejaht im Ergebnis jedoch die Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümerversammlung, weil es sich bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern um
die Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten bzw. um sonstige Pflichten handelt, die
gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Zu den gemeinschaftsbezogenen Pflichten gehören die
Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück
sowie die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Installation und Wartung von
Rauchwarnmeldern. Beim Einbau von Rauchwarnmeldern handele es sich um eine
gemeinschaftsbezogene Pflicht. Der Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zum
Einbau von Rauchwarnmeldern werde zwar in § 45 Abs.6 HBauO nicht ausdrücklich genannt.
Normadressaten seien jedoch in der Regel der Bauherr bzw. der Gebäudeeigentümer.
Eigentümer des Gebäudes seien die Wohnungseigentümer und nicht die
Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass sich die öffentlich-rechtliche Vorschrift nicht an
den Verband, sondern an die Wohnungseigentümer richte. Es werde aber nicht jeder
Wohnungseigentümer für sich angesprochen, vielmehr haben die Wohnungseigentümer in
ihrer Gesamtheit für die Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern zu sorgen,
weshalb es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht handele.

Selbst wenn der einzelne Wohnungseigentümer als Normadressat gemäß § 45 Abs.6 HBauO
angesehen werde, würde sich – so das Landgericht – im Ergebnis nichts ändern. Es handele
sich jedenfalls um eine sonstige Pflicht im Sinne von § 10 Abs.6 Satz 3 WEG, die
gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Den Wohnungseigentümern stehe ein
Entscheidungsspielraum insoweit zu, ob die Gemeinschaft öffentlich-rechtliche Pflichten aller
Wohnungseigentümer übernehme. Da Rauchwarnmelder sonderrechtsfähig seien und damit
nicht im Eigentum des Sondereigentümers stehen müssen, sondern auch im Eigentum des
Verbandes, dürfe die öffentlich-rechtliche Pflicht der Eigentümer, die Wohnungen mit
Rauchwarnmeldern auszustatten, jedenfalls auch durch die Wohnungseigentümer in ihrer
Gesamtheit erfüllt werden.

Im Ergebnis hat das Landgericht den Beschluss zu TOP 12 jedoch deshalb für unwirksam
erklärt, weil er nicht erkennen lässt, welcher Anbieter auf der Grundlage welchen Angebotes
mit dem Einbau und der Wartung beauftrag werden solle.

Fazit

Soweit ersichtlich liegt mit diesem Urteil jetzt die erste landgerichtliche Entscheidung zu der
höchst umstrittenen Frage vor, ob Rauchwarnmelder Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
bzw. Zubehör ist. Das Landgericht hat die Revision nicht zugelassen. Zwar sei
höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz
für den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern zustehe. Da im vorliegenden Fall der
Beschluss aber schon deshalb für unwirksam zu erklären sei, weil Vergleichsangebote und die
Entscheidung, welcher Anbieter zu beauftragen sei, fehle, sei die Frage der
Beschlusskompetenz nicht entscheidungserheblich.

Das Gericht bejaht die Beschlusskompetenz im vorliegenden Fall mit der Begründung, es
handele sich, soweit die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern gesetzlich vorgeschrieben sei,
um die Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten. Dies gilt nach Auffassung des Landgericht
Hamburg selbst für den Fall, dass Adressat von § 45 Abs.6 HBauO nicht die Gemeinschaft,
sondern der jeweilige Sondereigentümer ist. In diesem Fall entspräche es ordnungsgemäßer
Verwaltung, wenn die Gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch
Mehrheitsbeschluss an sich ziehe.

Mit dieser Entscheidung dürfte die Diskussion um Rauchwarnmelder noch nicht abgeschlossen
sein. Auch wenn die Zubehörgemeinschaft der Rauchwarnmelder bejaht wird und damit die
Frage, ob es sich um Gemeinschafts- oder um Sondereigentum handelt, offen bleibt, bleibt zu
fragen, ob beispielsweise ein Mehrheitsbeschluss, der die Installation von Rauchwarnmeldern
ablehnt, den Verwalter bindet oder ob möglicherweise der Verwalter gehalten sein kann, den
Beschluss anzufechten. Das Anfechtungsrecht des Verwalters soll nur unter eingeschränkten
Umständen gegeben sein, wenn beispielsweise der Beschluss offensichtlich rechtswidrig ist,
vom Verwalter durchgeführt werden muss oder wenn er dadurch in seiner Rechtsstellung
betroffen ist. Auch die Frage, ob der Verwalter einen Mehrheitsbeschluss hinnehmen muss,
der einzelne Räume von der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern ausschließt, bleibt offen.
Weitere, auch gerichtliche Auseinandersetzungen sind mithin nicht ausgeschlossen.