Berechtigt die dauerhafte mündliche Anmietung eines Kellerraums zur Kündigung wegen Schriftformmangels?

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2016; Az. 2 U 9/16 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt

Die Klägerin hatte als Vermieterin der Beklagten mit Vertrag vom 1.11.2006 gewerbliche Räume befristet vermietet, in denen diese ihre Praxis führte. Im Dezember 2014 erklärte die Vermieterin die außerordentliche Kündigung mit der Begründung, der Mietvertrag leide an einem Schriftformmangel. So habe die Mieterin mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin mündlich die zusätzliche Anmietung eines Kellerraums vereinbart, dies aber nicht schriftlich fixiert. Die beklagte Mieterin hingegen vertritt die Auffassung, sie habe einen vom Hauptmietvertrag gesonderten unentgeltlichen Nutzungsvertrag mit dem vormaligen Vermieter geschlossen. Ferner sei die Kündigung rechtsmissbräuchlich, da die Klägerin sich nur zum Zwecke der Optimierung des eigenen Gewinns von dem Vertrag lösen wolle.

Entscheidung

Für die ordentliche Kündbarkeit des Vertrages kommt es darauf an, ob dieser an einem Schriftformmangel leidet, er also durch die mündliche Anmietung fehlerhaft auf den Kellerraum erweitert wurde. Nach Auffassung des Gerichts sei bei der zusätzlichen Kelleranmietung nicht von einem Leihvertrag auszugehen.
Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform müssen sich alle wesentlichen Vereinbarungen hinreichend bestimmbar aus der Mietvertragsurkunde ergeben, § 580a Abs. 2, § 566 Abs. 1, § 550 S. 2 BGB. Das Oberlandesgericht Frankfurt schließt sich der Beurteilung der Vorinstanz an, dass es sich bei der Anmietung eines Kellerraums um einen für beide Vertragsparteien wesentlichen Umstand handele. Die Nutzung des Kellerraums sollte erkennbar mit der Nutzung der Erdgeschoßräume zusammenhängen und durch diese bedingt sein. Insbesondere nutzte die Beklagte den Raum zur Aufbewahrung von Patientenakten; so führte sie selbst aus, sie hätte die Räume nicht angemietet, wenn der Kellerraum nicht mitvermietet worden wäre. Auch liegt kein Fall des Rechtsmissbrauchs vor, da die Klägerin als Erwerberin gerade durch die Übernahme des Mietvertrags vom Voreigentümer vom Schutzzweck des § 550 BGB erfasst ist.

Praxishinweis

Erweiterungen oder Änderungen eines Gewerbemietvertrages sollten bei zeitlich befristeten Mietverhältnissen grundsätzlich immer in einer separaten schriftlichen Nachtragsurkunde festgehalten werden, um zu vermeiden, dass der Mietvertrag wegen Schriftformmangels vorzeitig gekündigt werden kann.