Aufwendungsersatz des Verwalters

BGH, Urteil vom 18.02.2011, Az. V ZR 197/10

Sachverhalt

Der Kläger war Verwalter der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er hatte bei der
Bank in eigenem Namen ein Konto eingerichtet, über das er den Zahlungsverkehr für die
beklagte WEG abwickelte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss
Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen in Höhe von € 4.000,00. Während der
Durchführung der Arbeiten gab der Kläger weitere Arbeiten in Auftrag. Die Zahlung der
Rechnungen in Höhe von ca. € 18.000,00 erfolgte über das von ihm geführte Konto, das
jedoch keine ausreichende Deckung aufwies, es ergab sich ein Negativsaldo. Der Kläger
nimmt die Gemeinschaft nach Beendigung seiner Verwaltertätigkeit in Anspruch, gerichtet auf
die Freistellung von restlichen Zahlungsverbindlichkeiten gegenüber der Bank und gerichtet
auf die Erstattung bereits geleisteter Zahlungen zur Ausgleichung der Kreditlinie.
Erstinstanzlich wurde der Klage stattgegeben. Das Landgericht Köln hat die Klage abgewiesen
und die Revision zugelassen.

Entscheidung

Der BGH weist die Revision zurück und verneint einen Aufwendungsersatzanspruch. Der
Verwalter von Wohnungseigentum könne grundsätzlich nicht Aufwendungsersatz für
Kreditverbindlichkeiten verlangen, auch wenn das Darlehen zur Finanzierung erforderlicher
Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum aufgenommen worden sei.
Eine Befugnis zur Kreditaufnahme bei Besorgung seiner Geschäfte stehe dem Verwalter nach
§ 27 Abs. 1 WEG nicht zu, hierfür bedürfe es vielmehr eines ermächtigenden oder
genehmigenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, woran es vorliegend fehle. Der
Verwalter müsse – wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger – die
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen. Der Verwalter sei deshalb nicht befugt, zur
Erreichung des Sanierungsziels Aufträge in unbegrenzter Höhe zu vergeben, wenn in einem
Beschluss der Wohnungseigentümer zur Durchführung einer Instandsetzung weder der
Umfang der auszuführenden Maßnahme bestimmt, noch eine Kostenobergrenze für die zu
vergebenden Aufträge genannt worden sei. Maßgebend für die Durchführung eines
Beschlusses durch den Verwalter sei der Wille der Wohnungseigentümer, wie er sich für
diesen aus den zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen, dem
Beschlussprotokoll und dem Inhalt des Beschlusses ergebe. Gemessen daran, habe der Kläger
bei der Vergabe u.a. berücksichtigen müssen, dass die Wohnungseigentümer von einer
Kostenschätzung in Höhe von ca. € 4.000,00 ausgegangen seien. Die Vergabe von weiteren
Arbeiten sei von dem Beschluss nicht gedeckt gewesen. Eine spätere Anzeige, so das Gericht,
ändere an dieser Betrachtung nichts. Nach der zugrundeliegenden Konstellation kämen
Ansprüche aus einer Notgeschäftsführung ebenso wenig in Betracht wie ein auf Wertzuwachs
gerichteter Anspruch.

Fazit

Der Entscheidung des BGH ist zuzustimmen. Der Verwalter sollte tunlichst darauf achten, dass
Umfang und Kosten bezüglich Instandsetzungsmaßnahmen konkret bestimmt werden.
Weitergehende erforderliche Arbeiten und Kosten sind im Vorwege durch die Gemeinschaft zu
beschließen. Dies insbesondere deshalb, weil eine Notgeschäftsführung sich stets nur auf
solche Maßnahmen beschränkt, die dringend durchzuführen sind. Auch der vom BGH
erwähnte „Mehrwertanspruch“ muss nicht immer zu einem vollständigen Ausgleich geleisteter
Zahlungen führen.