Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers oder Anlageberaters besteht bei Innen­provisionen von über 15 % auch bei dem Vertrieb von Immobilien.

BGH, Urteil vom 23.06.2016; III ZR 308/15

Sachverhalt

Der Interessent einer Eigentumswohnung erwarb diese nach entsprechender Beratung eines Anlageberaters. Den Kauf finanzierte der Interessent vollständig fremd. Nach Zahlungs­rückständen aufgrund von Mieteinnahmen, die geringer als prognostiziert waren, kündigte die Bank den Kredit. Der bei der folgenden Zwangsversteigerung erlangte Erlös stellte lediglich einen Bruchteil des Kaufpreises dar. Der Käufer fordert mit seiner Klage Schadensersatz vom Vermittler, da dieser eine nicht angezeigte, in den Kaufpreis inkludierte Innenprovision von etwa DM 15.000 eingerechnet habe, ohne dass dies und damit der erheblich geringere Wert der Immobilie erkennbar gewesen sei. In Kenntnis des geringeren Wertes hätte er – so der klagende Ersterwerber – die Immobilie nicht erworben.

Entscheidung

Der BGH verweist den Rechtsstreit aufgrund nachzuholender Beweisführung zurück an das Oberlandesgericht. Der Senat stellt in seiner Entscheidung jetzt jedoch grundlegend fest, dass die Pflicht eines Vermittlers, über eine Innenprovision aufzuklären, nicht – wie noch von den Vorinstanzen angenommen – nur bei Kapitalanlagen, die über einen Prospekt vertrieben werden, bestehe, sondern auch bei gebrauchten Immobilien. Dies gelte zumindest dann, wenn die Provision mehr als 15 % des einzubringenden Kapitals darstellt. Dies begründet der BGH damit, dass Umstände, wie eine Provision diesen Umfangs Rückschlüsse auf die Wert­haltigkeit der Anlage eröffnen und deshalb für den Anleger von besonderer Bedeutung seien. Dabei könne es keine Rolle spielen, ob das Objekt mittels eines Prospekts oder durch mündliche Beratung vertrieben werde.

Praxishinweis

Der BGH bejaht in ständiger Rechtsprechung die Aufklärungspflicht des Anlageberaters, wenn die Vertriebsprovision 15 % des vom Anleger einzubringenden Kapitals überschreitet. Dies gilt nach dem jetzt verkündeten Urteil unabhängig davon, welche Kapitalanlage vermittelt wird. Bei (gebrauchten) Eigentumswohnungen bejaht der BGH die Aufklärungspflicht auch dann, wenn der Vertrieb nicht über einen Prospekt erfolgt. Existiert kein Prospekt, hat der Vermittler/Berater vielmehr eigenständig die Aufklärung durchzuführen.

Die Pflichten des Anlagevermittlers bestehen jedoch gerade darin, dem Interessenten stets eine richtige und vollständige Information über die tatsächlichen Umstände zu übermitteln, die für dessen Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Insofern ist insbesondere bezüglich Werthaltigkeit und Rentabilität auf eine hinreichende Aufklärung des Interessenten zu achten.