Ansprüche nach Kündigung: Kann der Vermieter auch die vom Mieter vereinnahmte (höhere) Untermiete herausverlangen?

Hat der Mieter die Mieträume an einen Untermieter vermietet, kann der Vermieter
ab Zustellung der Räumungsklage neben seinem Anspruch auf
Nutzungsentschädigung i.d.R. auch folgendes verlangen:
• die Mietdifferenz zwischen der höheren Untermiete und der niedrigeren
Hauptmiete
• die Abfindung, die der Mieter für die vorzeitige Beendigung des
Untermietverhältnisses vom Untermieter erhält.

(BGH, 12.8.2009 – XII ZR 76/08)

Der Fall

Ein Ladenmieter vermietet seinen Laden an einen Untermieter. Hierfür erhält er eine
Untermiete, die um ein Vielfaches höher ist als die Miete, die er selbst zahlen muss. 5 Jahre
später kündigt der Vermieter das Hauptmietverhältnis und klagt auf Räumung. Der Mieter
wehrt sich über drei Instanzen. Deshalb kann der Vermieter seine Klage erst vier Jahre später
(beim BGH) durchsetzen. Daraufhin beendet der Mieter den Untermietvertrag zum Januar
2002 und lässt sich vom Untermieter noch eine Abfindung von rd. 14.000 € zahlen. Nach der
Räumung verlangt der Vermieter von dem Mieter die Differenz zwischen Miete und Untermiete
für die Zeit von Kündigung bis Räumung sowie die Abfindung, die der Untermieter an den
Mieter gezahlt hat, insgesamt rd. 112.000 €.

Rechtlicher Hintergrund

Geklärt ist, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis den durch die (unberechtigte) Untervermietung erzielten Mehrerlös nicht heraus verlangen kann
(BGH, 13.12.1995 – XII ZR 194/93). Wie ist es aber, wenn das Mietverhältnis beendet ist?

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter bekommt Recht. Der Mieter muss ihm sowohl die wegen der Untervermietung
erzielten Mehrerlöse, als auch die Abfindung auszahlen! Der Mieter muss dem Vermieter
die „gezogenen Nutzungen“ herausgeben. Das sind hier die vom Mieter tatsächlich erzielten
Untermieten (abzüglich der ohnehin geschuldeten und gezahlten Nutzungsentschädigung) und
die Abfindung. Etwas anderes gilt nach Auffassung des BGH nur dann, wenn die höhere Untermiete
allein auf „besonderen Leistungen und Fähigkeiten des Mieters“ basiert (z.B. werterhöhende Investitionen). Diese Voraussetzungen lagen im konkreten Fall aber nicht vor, weil der Mieter die Räume nicht verändert hatte.

Praxishinweis

Um sich die höhere Untermiete zu sichern, muss der Vermieter künftig
erstens schnell kündigen und zweitens schnell klagen. Unter bestimmten Voraussetzungen
kann auch schon vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage erhoben werden,
§ 257 ZPO.