Anspruch auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages. Bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden.

BGH, Urteil vom 17.10.2014; V ZR 289/13

Sachverhalt

Der Kläger macht am 05.03.2002 mit vorformulierter notarieller Erklärung der Beklagten das
Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung. In dem Angebot heißt es: „Der Anbieter hält
sich an dieses Angebot vier Monate gerechnet ab heute gebunden. Der Angebotsempfänger
kann das Angebot bis zu diesem Termin annehmen. Nach Ablauf der Frist erlischt das Angebot
nicht von selbst, kann jedoch durch den Anbieter jederzeit widerrufen werden.“

Knapp drei Monate später erklärt die Beklagte mit notarieller Urkunde die Annahme des
Angebots. Der Kläger verlangt Rückzahlung des bezahlten Kaufpreises Zug um Zug gegen
Rückübertragung der Wohnung. Er ist der Meinung, das Kaufangebot sei im Zeitpunkt der
Annahmeerklärung bereits erloschen gewesen. Ein Kaufvertrag sei nicht zustande gekommen.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Kläger Recht. Ein wirksamer Kaufvertrag ist nicht zustande kommen. Zwar
hat die Beklagte noch innerhalb der im Angebot enthaltenen Bindungsfrist die Annahme
erklärt. Bei der Klausel über die Bindungsfrist handelt es sich aber um eine allgemeine
Geschäftsbedingung, die unwirksam ist. Der BGH sieht bei finanzierten und
beurkundungsbedürftigen Verträgen über den Erwerb einer fertiggestellten
Eigentumswohnung, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung voraussetzt, eine Frist für den
Eingang der Annahmeerklärung von vier Wochen als angemessen an. Eine Bindungsfrist von
vier Monaten beeinträchtigt den Käufer mithin unangemessen. Demnach ist die Annahme zu
spät erklärt. Der Antrag war bereits erloschen. Auch die im Angebot enthaltene Klausel, dass
nach Ablauf der Bindungsfrist nur die Bindung an das Angebot, nicht aber das Angebot selbst
erloschen sein soll, ändert hieran nichts, da auch diese Klausel gem. § 308 Nr. 1 BGB
unwirksam ist.

Fazit

Schon am 11.06.2010 hat der BGH ausgeführt, dass bei finanzierten und
beurkundungsbedürftigen Verträgen, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung voraussetzt, der
Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen
erwartet werden kann. Nur dann, wenn absehbare Verzögerungen gegeben sind, die auch ein
verständiger Käufer in Rechnung stellen muss, kann von einer Verlängerung der Frist
ausgegangen werden. Für solche Besonderheiten ist aber der Verkäufer jedenfalls nach den
Grundsätzen der sekundären Darlegungslast darlegungs- und beweisverpflichtet nicht
ausreichend für die Darlegung solcher Besonderheiten sollen nach Auffassung des BGH sein,
dass die Bonitätsprüfung noch vorzunehmen ist bzw. eine Pfandfreistellung noch zu erfolgen
hat. Solche Umstände rechtfertigen eine Einschränkung der Dispositionsfreiheit des Käufers in
der Regel nicht.