Änderungen des Umlageschlüssels im Wohnungseigentum Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs.3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechtes ein weiter Gestaltungspielraum eingeräumt.

BGH, Urteil 16.09.2011, Az. V ZR 3/11

Sachverhalt

In der Teilungserklärung einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft ist die Größe der
Miteigentumsanteile bei den Teileigentümern niedriger angesetzt als bei den
Wohnungseigentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen
rechnerisch auf 1/10.000 Miteigentumsanteil 3.37 m² entfallen, beträgt dieser bei den
meisten Räumen der Teileigentumseinheiten rund 34.2 m². Für die Verteilung der Nutzungen,
Lasten und Kosten gilt nach der Teilungserklärung die gesetzliche Regelung des § 16 Abs.2
WEG, d. h. die anteilige Zahlungsverpflichtung.
Im März 2009 beschließen die Wohnungseigentümer, dass die Kosten für Müllabfuhr,
Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen,
Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie Wartungskosten nicht mehr nach
Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten zu
berechnen seien. Ein Miteigentümer von zwei Teileigentumseinheiten erhebt Anfechtungsklage
und bleibt in zwei Instanzen erfolglos.

Entscheidung

Der BGH bekräftigt und wiederholt seine Rechtsprechung zu der Abänderung von
Verteilungsschlüsseln. Zu der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage, ob die Änderung
des Verteilungsschlüssels eines sachlichen Grundes bedarf oder ob lediglich eine
Missbrauchskontrolle stattfindet, weist das Gericht auf seine Entscheidung vom 01.04.2011
hin, wonach den Wohnungseigentümern bei Änderungen nach § 16 Abs.3 WEG ein weiter
Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Wohnungseigentümer dürfen jeden Maßstab wählen,
der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist
und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Die
Umstellung des Umlageschlüssels für die Betriebskosten von einer Verteilung der Kosten auf
einen flächenabhängigen Verteilungsmaßstab anstelle der Verteilung der Kosten nach
Miteigentumsanteilen ist nach Auffassung des BGH nicht zu beanstanden. Zwar ist die
Mehrbelastung des Klägers nicht unerheblich, da die Änderung zur Folge hat, dass die Kosten
für die von der Änderung erfassten Positionen sich für den Kläger um etwa das 6-fach
erhöhen. Andererseits sieht die Teilungserklärung einen Verteilungsschlüssel vor, der die
Teileigentümer gegenüber dem Wohnungseigentümern unbillig privilegierte, so dass der
beschlossene Verteilungsmaßstab eine ausgewogene Kostenverteilung nunmehr vorsieht.

Fazit

Mit dieser Rechtsprechung des BGH werden die Abänderungsmöglichkeiten der
Wohnungseigentümer von Teilungserklärungen, die einzelne Wohnungseigentümer
begünstigen bzw. benachteiligen, erleichtert. Erneut betont der BGH den weiten
Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, soweit dies einer ordnungsgemäßen
Verwaltung entspricht. Dabei ist auch nicht erforderlich, dass ein einheitlicher
Verteilungsschlüssel gewählt wird. So ist es zulässig, dass die Betriebs- und
Verwaltungskosten nach der Fläche der Eigentumseinheiten umgelegt werden, während sich
der Anteil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums unverändert nach dem
Verhältnis der Miteigentumsanteile bestimmt.