Abfindung der Mieterinvestitionen bei vorzeitigem Vertragsende: Wer schuldet die Abfindung?

Hat der Mieter in das Mietobjekt investiert, kann er bei einer vorzeitigen Beendigung
des Vertrags einen Abfindungsanspruch wegen der noch nicht „abgewohnten“
Investitionen gegen den jeweiligen Vermieter geltend machen. Die Höhe der
Abfindung richtet sich danach, ob und in welchem Umfang der Vermieter aufgrund
der Mieterinvestitionen einen höheren Ertrag erzielt. Der jeweilige Vermieter muss
auch dann zahlen, wenn er in der Zwangsversteigerung erworben und anschließend
das Sonderkündigungsrecht für Zwangsversteigerungserwerber genutzt hat.

(BGH, 29.04.2009 – XII ZR 66/07)

Der Fall

Ein Mieter mietet Gewerberäume für 15 Jahre und leistet einen beacht-lichen
Baukostenzuschuss für die Anfangsinvestitionen. Nach 5 Jahren wird das Grundstück
zwangsversteigert. Der neue Eigentümer nutzt das Sonderkündigungsrecht nach dem
Zwangsversteigerungsgesetz und kündigt das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Der Mieter beansprucht eine Abfindung für den nur teilweise amortisierten
Baukostenzuschuss.

Rechtlicher Hintergrund

Derjenige, der ein Grundstück durch Zuschlag in der
Zwangsversteigerung erwirbt, darf ein befristetes Mietverhältnis gem. § 57a ZVG kündigen.
Dieses Sonderkündigungsrecht muss „für den ersten Termin, für den sie zulässig ist“,
ausgeübt werden. Dem Ersteigerer wird nur eine Überlegungsfrist von einer Woche
zugestanden.

Bisher war höchstrichterlich nicht entschieden, ob der Grundstückserwerber nur beim Erwerb
durch Kaufvertrag oder auch nach einem Zwangsversteigerungserwerb die Abfindung für die
frustrierten Investitionen zahlen muss.

Was sagt das Gericht

Der BGH stellt sich auf die Seite des Mieters. Die Begründung:
Dem Mieter steht ein Bereicherungsanspruch zu, weil der neue Eigentümer durch die
Kündigung vorzeitig in den Genuss der wertsteigernden Investitionen kommt.
Zahlungspflichtig ist also nicht der bisherige Eigentümer, der im Zeitpunkt der Vornahme der
Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter. Der Umfang der Bereicherung richtet
sich weder nach der Investitionssumme, noch nach dem Zeitwert von Investition oder
Mietobjekt. Entscheidend ist vielmehr, ob der aktuelle Vermieter früher als vertraglich
vorgesehen einen höheren Mietzins realisieren kann. Der Anspruch des Mieters hängt auch
nicht davon ab, ob der „Neue“ tatsächlich weitermietet oder z.B. selbst nutzt.

Praxishinweis

Wer bei der Zwangsversteigerung mitbieten und anschließend dem
Bestandsmieter kündigen will, sollte genau recherchieren, ob der Mieter erhebliche
Investitionen geleistet hat und dementsprechend eine Abfindung verlangen kann!