Abfindung der Mieterinvestitionen bei vorzeitigem Vertragsende: Wer schuldet die Abfindung?

Hat der Mieter in das Mietobjekt investiert, kann er bei einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags einen Abfindungsanspruch wegen der noch nicht „abgewohnten“ Investitionen gegen den jeweiligen Vermieter geltend machen. Die Höhe der Abfindung richtet sich danach, ob und in welchem Umfang der Vermieter aufgrund der Mieterinvestitionen einen höheren Ertrag erzielt. Der jeweilige Vermieter muss auch dann zahlen, wenn er in der Zwangsversteigerung erworben und anschließend das Sonderkündigungsrecht für Zwangsversteigerungserwerber genutzt hat.

BGH, Urteil vom 29.04.2009; II ZR 66/07

Der Fall

Ein Mieter mietet Gewerberäume für 15 Jahre und leistet einen beachtlichen Baukostenzuschuss für die Anfangsinvestitionen. Nach 5 Jahren wird das Grundstück zwangsversteigert. Der neue Eigentümer nutzt das Sonderkündigungsrecht nach dem Zwangsversteigerungsgesetz und kündigt das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Der Mieter beansprucht eine Abfindung für den nur teilweise amortisierten Baukostenzuschuss.

Rechtlicher Hintergrund

Derjenige, der ein Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt, darf ein befristetes Mietverhältnis gem. § 57a ZVG kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht muss „für den ersten Termin, für den sie zulässig ist“,
ausgeübt werden. Dem Ersteigerer wird nur eine Überlegungsfrist von einer Woche zugestanden.

Bisher war höchstrichterlich nicht entschieden, ob der Grundstückserwerber nur beim Erwerb durch Kaufvertrag oder auch nach einem Zwangsversteigerungserwerb die Abfindung für die frustrierten Investitionen zahlen muss.

Was sagt das Gericht

Der BGH stellt sich auf die Seite des Mieters. Die Begründung:
Dem Mieter steht ein Bereicherungsanspruch zu, weil der neue Eigentümer durch die Kündigung vorzeitig in den Genuss der wertsteigernden Investitionen kommt. Zahlungspflichtig ist also nicht der bisherige Eigentümer, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter. Der Umfang der Bereicherung richtet sich weder nach der Investitionssumme, noch nach dem Zeitwert von Investition oder Mietobjekt. Entscheidend ist vielmehr, ob der aktuelle Vermieter früher als vertraglich vorgesehen einen höheren Mietzins realisieren kann. Der Anspruch des Mieters hängt auch nicht davon ab, ob der „Neue“ tatsächlich weitermietet oder z.B. selbst nutzt.

Praxishinweis

Wer bei der Zwangsversteigerung mitbieten und anschließend dem Bestandsmieter kündigen will, sollte genau recherchieren, ob der Mieter erhebliche Investitionen geleistet hat und dementsprechend eine Abfindung verlangen kann!