Abänderung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer

Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigen­tumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen. Eine solche Änderung scheidet erst aus, wenn die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist.

BGH, Urteil vom 21.10.2016 – Aktenzeichen: V ZR 78/16

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit drei Sondereigentumseinheiten sind Sondernutzungsrechte vereinbart. In der am 10.08.2006 beurkundeten Teilungserklärung heißt es, dass Inhalt jedes Sondereigentumsrecht unter anderem das ausschließliche Nutzungsrecht an einer Gartenfläche sein soll, die in dem Aufteilungsplan der Teilungs­erklärung mit einer dem Sondereigentumsrecht entsprechenden Nummer gekennzeichnet ist. Dieser Teil des Aufteilungsplans trägt die Bezeichnung „Lageplan“. Zu diesem heißt es in der Teilungserklärung nach der Anordnung der Aufteilung im Sondereigentum: „Hinsichtlich des Lageplans erfolgt noch ein gesonderter Nachtrag.“ Am 27.07.2006 ließ der Aufteiler einen geänderten Lageplan erstellen, in welchem die Gartenfläche des dem klagenden Eigentümer zugewiesenen Sondernutzungsrechts kleiner ausfällt als in dem ursprünglichen der Teilungs­erklärung beigefügten Lageplan. Zuvor, am 15.08.2006 hatte die Aufteilerin die Eintragung der Teilungserklärung dem Grundbuchamt unter Vorlage der ursprünglichen Abgeschlossen­heitsbescheinigung mit dem ursprünglichen Lageplan beantragt. Die Eintragung erfolgte am 17.08.2006. Die geänderte Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde am 25.08.2006 erteilt. Der geänderte Lageplan und die diesem entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung wurden beim Grundbuchamt erst am 18.11.2013 eingereicht.

Die Kläger führten am 21.09.2006 ein Verkaufsgespräch mit dem Makler, der Bauträgerin und dem Architekten und schlossen den Kaufvertrag am 28.09.2006. Die Kläger sind der Meinung, sie hätten das Sondereigentum mit dem Sondernutzungsrecht nach Maßgabe des ursprünglichen Lageplans erworben, während die Beklagten die dem geänderten Lageplan entsprechende Gartensondernutzungsfläche für maßgeblich halten. Die Beklagten behaupten, in dem Verkaufs-gespräch am 21.09.2006 seien die Kläger darauf hingewiesen, dass nur die verkleinerte Fläche ihnen zur Sondernutzung verkauft werden sollte. Die Kläger verlangen von der Beklagten die Herausgabe der diesen durch die Änderung des Lageplans zugefallenen Gartenfläche.

Nach Durchführung der Beweisaufnahme weist das Landgericht die Klage ab, weil sich die dingliche Einigung der Kläger mit dem Bauträger nur auf ein Sondereigentum mit einem Sondernutzungsrecht an einer dem geänderten Lageplan verkleinerten Gartenfläche bezogen habe.

Entscheidung

Der BGH weist die Revision der Klägerin zurück. Der BGH führt aus, dass zwar ein vergrößertes Sondernutzungsrecht wirksam entstanden und auch nicht geändert ist, dass aber den Klägern nur die verkleinerte Sondernutzungsfläche entsprechend der abgeänderten Abgeschlossenheits-bescheinigung/Lageplan verkauft und übertragen wurde. Der Hinweis in der Teilungserklärung, dass hinsichtlich des Lageplans noch ein gesonderter Nachtrag erfolge, bedeute nicht, dass die in dem Lageplan der mit der Teilungserklärung eingereicht wurde, bestimmte Teilflächen noch nicht verbindlich festgelegt werden sollte. Die Ankündigung in der Teilungserklärung auf einen geänderten Lageplan schränke die Anordnung von Sondernutzungsrechten an der Gartenfläche nicht ein. Daraus ergebe sich lediglich, dass die Teilungserklärung zunächst einmal vollen Umfangs auch hinsichtlich der Sondernutzungs­rechtsflächen wirksam werden und spätere Änderungen erfahren sollte. Eine Befugnis zur Änderung stand der Aufteilerin nur zu, solange ihr noch sonst alle Sondereigentumsrechte gehörten. Die Vorlage des geänderten Lageplans durch die Bauträgerin konnte aber ein geändertes Sondernutzungsrecht an den Gartenflächen nicht mehr zustande bringen, da sie zu dem Zeitpunkt nicht mehr Eigentümerin aller Sondereigentumsrechte war.

Die Kläger haben aber dennoch nicht die nach der Teilungserklärung und dem Lageplan ausgewiesene im Grundbuch eingetragene Gartenfläche erworben, sondern nur eine entsprechend dem geänderten Lageplan verkleinerte Sondernutzungsfläche. In der Kauf­vertragsverhandlung waren nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die durch Makler und Architekten vertretene Aufteilerin und die Kläger davon ausgegangen, dass nur das Sondernutzungsrecht verkauft werden sollte, das der Abänderung des Lageplans entsprach. Deshalb können die Kläger sich nicht darauf berufen, dass der Kaufgegenstand sich aus dem Grundbuch ergäbe, wonach der ursprüngliche Lageplan mit der größeren Sondernutzungs­rechtsfläche in Bezug genommen wird. Entscheidend ist der Wille der Parteien. Wenn die Parteien eine Vereinbarung abweichend vom Grundbuchinhalt treffen, wird auch nur das wirklich Gewollte beurkundet, auch wenn es falsch bezeichnet wird.

Fazit

Bauträger halten sich häufig in den von ihnen entworfenen Teilungserklärungen Änderungen hinsichtlich der Größe oder Zweckbestimmung einzelner Sondereigentumseinheiten vor. Dieses Recht steht dem Aufteiler aber nur zu, solange er Eigentümer sämtlicher Sondereigentumseinheiten ist. Mit dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der aufteilende Eigentümer die alleinige Verfügungsbefugnis.