Begriff und Gesetzesgrundlage

Seine gesetzliche Grundlage findet das Wiederkaufsrecht in den §§ 456ff. BGB. Hierbei
schließen die Parteien eines Kaufvertrages eine Vereinbarung, durch die der Käufer
aufschiebend bedingt verpflichtet wird, den Kaufgegenstand aufgrund einer
Ausübungserklärung des Verkäufers an diesen gegen Zahlung des Wiederkaufspreises zurück
zu übereignen. Hat der Käufer vor Ausübung des Wiederkaufsrechts über den
Kaufgegenstand verfügt und so Rechte Dritter begründet, so ist er verpflichtet, diese nach
Ausübung zu beseitigen. Die Rückübereignung hat also frei von Rechten Dritter zu erfolgen.
Der Käufer ist im Gegenzug in dem Fall, in dem der Verkäufer Gebrauch von seinem
Wiederkaufsrecht macht, berechtigt, Ersatz für die von ihm getätigten, werterhöhenden
Verwendungen auf den Kaufgegenstand geltend zu machen. Als vertraglich abdingbaren
gesetzlichen Regelfall sieht das Gesetz zudem in § 462 BGB eine Ausschlussfrist für die
Ausübung des Wiederkaufsrechts von 30 Jahren vor. Ein Verkäufer kann verschiedene
Zielrichtungen im Blick haben, wenn er sich ein Wiederkaufsrecht vorbehält: Einerseits ist es
denkbar, dass er eine bestimmte zweckgebundene Verwendung oder Bebauung des
Grundstücks sichern will, andererseits kann ein Wiederkaufsrecht ein probates Mittel für
denjenigen sein, der sich künftige Bodenwertsteigerungen sichern will. Insofern kann das
Wiederkaufsrecht als Alternative zum Erbbaurecht fungieren.

Grundbuchliche Sicherung

Bei einem Wiederkaufsrecht selbst handelt es sich nicht um ein dingliches, im Grundbuch
einzutragendes Recht; es hat vielmehr ausschließlich schuldrechtlichen Charakter. Dies
bedeutet, dass das Wiederkaufsrecht grundsätzlich nur die Parteien verpflichtet, bei deren
Kaufvertragsschluss sich der Verkäufer das Wiederkaufsrecht vorbehalten hat. Hierin
unterscheidet es sich von dem Erbbaurecht, welches ein im Grundbuch eingetragenes,
dingliches Recht darstellt. Im Interesse des Verkäufers wird es naturgemäß liegen, das
Wiederkaufsrecht auch grundbuchlich abzusichern. Mittel der Wahl ist in einer Vielzahl der
Fälle eine Rückauflassungsvormerkung, die den Verkäufer gegen einen Weiterverkauf
und/oder eine Belastung des Kaufgegenstands durch den Käufer oder dessen
Rechtsnachfolger schützen soll.

Entschädigung

Wenn es um die Wirksamkeit eines Wiederkaufsrechts geht, kann die Frage von Bedeutung
sein, ob und in welcher Höhe die Parteien des Ursprungskaufvertrages eine Entschädigung für
den Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude im Falle des Wiederkaufs vereinbart
haben. Beträgt die vorgesehene Entschädigung weniger als 2/3 des Verkehrswerts des auf
dem Grundstück errichteten Gebäudes, ist es zweifelhaft, ob der vereinbarte Wiederkauf im
Ganzen oder dahingehend wirksam ist. Dass eine Entschädigung von 2/3 des Verkehrswerts
jedenfalls im Rahmen des Zulässigen liegt, dürfte dem aktuellen Stand höchstrichterlicher
Rechtsprechung entsprechen.

Praktische Relevanz

Von praktischer Relevanz ist das Wiederkaufsrecht heute vor allen Dingen in Bezug auf
Wiederkaufsrechte, welche sich die öffentliche Hand Anfang bzw. Mitte des vergangenen
Jahrhunderts vor dem Abverkauf von in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücken an
letzteren vorbehalten hat. Nachdem die Laufzeit solcher Wiederkaufsrechte seinerzeit oftmals
auf 99 Jahre vereinbart wurde, laufen die entsprechenden Ausübungsfristen in jüngerer Zeit
vermehrt ab, was zu Streitigkeiten und Vergleichsschlüssen in bundesweit nicht unerheblicher
Zahl führt. Bestreben der öffentlichen Hand ist es oftmals und insbesondere in der Freien und
Hansestadt Hamburg, die Eigentümer der betroffenen Grundstücke zu einer
Ablösungsvereinbarung zu bewegen, deren Inhalt es ist, dass die Stadt auf Wiederkaufsrecht
und Rückauflassungsvormerkung verzichtet und der jeweilige Eigentümer im Gegenzug einen
Ablösebetrag zahlt. Entschließt ein Eigentümer sich zur Zahlung eines Ablösebetrages, so ist
hierbei im Regelfall der von der öffentlichen Hand im Ausübungsfall zu zahlende
Wiederkaufspreis rechnerisch zu berücksichtigen. Der jeweilige Eigentümer sollte dann
berücksichtigen, dass der Wiederkaufspreis nicht nur von Reichsmark in EURO umzurechnen
ist, sondern die seit dem Zeitpunkt des Abschlusses des Ursprungskaufvertrages
stattgefundene Geldentwertung, welche erheblich ist, in die Berechnung einzubeziehen ist,
was im Regelfall zu einem sehr viel höheren Wiederkaufspreis und zu einem sehr viel
niedrigeren Ablösebetrag führt. Unabhängig davon hat der BGH entschieden, dass
Ablösevereinbarungen grundsätzlich zulässig sind (BGH, Urteil vom 29.10.2010, V ZR 47/10),
sofern das abgelöste Wiederkaufsrecht nicht der Sicherung einer Subvention oder der
Durchsetzung von Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen diente. Eine andere
Bewertung kann sich u.a. in folgenden Konstellationen ergeben:

• Einfamilienhäuser/Siedlungsbau
  Diesbezüglich besteht ebenfalls bereits ein höchstrichterliches Urteil (BGH, Urteil vom
  21.07.2006, -V ZR 252/05), aus welchem sich ergibt, dass eine Bindung des Käufers
  von über 30 Jahren dann unwirksam ist, wenn es Zweck des Wiederkaufsrechts war,
  Bodenspekulationen zu verhindern und eine Wohnbebauung des Grundstücks
  sicherzustellen.
• Eigentumswohnung
  Ist das betroffene Grundstück mit Wohnungen bebaut und später nach dem
  Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt worden, ist es mehr als fraglich, ob die
  öffentliche Hand ihre Ansprüche noch durchsetzen kann, oder ob eine solche
  Durchsetzung bereits daran scheitert, dass der ursprüngliche Kaufgegenstand nicht
  mehr existiert.