Bildung verselbständigter Untergemeinschaften für die Tiefgarage und die Wohngebäude in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage

In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Unterge­meinschaften sich selbständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanie­rungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.

BGH, Urteil vom 12.11.2021; V ZR 204/20

Sachverhalt:

Eine WEG besteht aus mehreren Häusern und einer mehrstöckigen Tiefgarage, die das Fundament eines ihrer Wohnhäuser bildet. Sie hat eine Untergemeinschaft gegründet, die nur die Stellplatzinhaber in der Garage umfasste. Die Teilungserklärung und die Gemeinschafts­ordnung sehen vor, dass sich die sogenannten Sondernutzungsgemeinschaften selbst ver­walten und auch eine eigene Instandhaltungsrücklage bilden. Eine Eigentümerversammlung im Jahr 2019 beschloss zunächst die Sanierung der Tiefgarage. Anschließend beschlossen nur die Stellplatzinhaber, eine Sonderumlage zur Finanzierung dieser Kosten in Höhe von rund 22.000,00 € von jedem Parkplatzeigentümer zu erheben. Gegen diesen letzten Beschluss wehrte sich ein Mitglied dieser Untergemeinschaft: Er wollte, dass alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligt werden. Das Amtsgericht gab der Beschlussanfechtungsklage statt, das Landgericht bestätigte die Entscheidung.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hob den Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts auf und wies die Klage ab. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sei der Beschluss, mit welchem die Untergemeinschaft „Tiefgarage“ die Sonderumlage von ihren Mitgliedern erhob, wirksam. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. (jetzt § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) stehe der Bildung von Untergemein­schaften, die sich selbst verwalten, nicht entgegen. Auch Parkplatzinhaber in einer Tiefgarage können laut den Bundesrichtern eine eigene Gemeinschaft bilden. Die objektbezogene Kosten­trennung ergebe sich aus der Teilungserklärung, die die jeweiligen Eigentümer der von der Sondernutzungsgemeinschaft erfassten Wohnungs- und Teileigentumsrechte entsprechend ihrer Anteile berechtigt und verpflichtet. Solange die Baukörper in einer Weise getrennt seien, dass eine eindeutige Kostenzuordnung möglich ist, sei die Bildung der entsprechenden Unter­gemeinschaft zulässig. Auch die Bedenken des Landgerichts hinsichtlich der Tiefgarage als tragenden Unterbau des darüber liegenden Wohnhauses teilten die Karlsruher Richter nicht: Auch tragende Bauteile könnten einzelnen Sondereigentümern kostenmäßig zugewiesen werden.

Fazit:

Der BGH unterstreicht die Bedeutung von Kostentrennungsvereinbarungen in der Teilungs­erklärung. Eine klare Trennung der Verwaltungs- und Kostenzuständigkeit, wie sie hier in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, wäre nicht möglich, wenn im Sanierungsfall zunächst jeweils untersucht werden müsste, ob der zu sanierende Bauteil auch dem anderen Gebäude nützt.