Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche nach Ablösung von Deckenteilen

Stürzt in einem vermieteten Gewerberaum ein Teil der Decke herab und verletzt den Mieter, kann diesem grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zustehen. Der Vermieter kann sich nicht damit entlasten, dass die Beschädigung durch Tiere – hier Waschbären – verursacht worden sei, wenn er zuvor über deren Aufenthalt im Dach informiert worden war, ohne zu prüfen, ob bereits Schäden an der Konstruktion entstanden sind.

Ein Anspruch auf Ersatz eines Verdienstausfalls besteht bei selbständiger Tätigkeit jedoch nur, wenn der Geschädigte konkrete Anhaltspunkte für den entgangenen Gewinn darlegt.

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.12.2025; 3 U 5/25

Sachverhalt

Die Klägerin mietete Gewerberäume, die sie gemeinsam mit einer Kollegin als private Kindertagespflegeeinrichtung nutzte. Am 26. April 2021 löste sich im Treppenhaus, das zu den im ersten Obergeschoss gelegenen Räumen führte, ein Teil der Decke und stürzte herab. In diesem Moment befand sich die Klägerin mit zwei von ihr betreuten Kleinkindern sowie deren Eltern im Treppenhaus. Die herabfallenden Deckenteile trafen die Klägerin, die nach ihrem Vortrag mehrere Verletzungen – insbesondere Prellungen sowie oberflächliche Verletzungen im Kopf-, Brust- und Rückenbereich – erlitt und etwa sechs Wochen arbeitsunfähig war. Bereits im Juli 2020 hatten die Klägerin und ihre Kollegin den Vermieter per E-Mail darauf hingewiesen, dass sich Waschbären im Dachboden aufhielten. Der Vermieter ließ daraufhin im August 2020 Reparaturarbeiten am Dach durchführen und einen möglichen Zugang für Kleintiere verschließen. Weitere Untersuchungen der Dachkonstruktion erfolgten jedoch nicht. Die Klägerin verlangte Schmerzensgeld von mindestens 7.500 €, Ersatz eines behaupteten Verdienstausfalls von rund 7.900 € sowie Ersatz weiterer Kosten. Die Haftpflichtversicherung des Vermieters hatte zuvor ohne Anerkennung einer Rechtspflicht bereits 2.500 € gezahlt. Das Landgericht wies die Klage ab, da ein Verschulden des Vermieters nicht nachweisbar sei. Hiergegen legte die Klägerin Berufung ein.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht Brandenburg wies die Berufung zurück. Der Senat führt aus, der Klägerin stehe zwar dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch aus § 836 BGB zu. Nach dieser Vorschrift hafte der Grundstücksbesitzer, wenn durch den Einsturz eines Gebäudes oder die Ablösung von Teilen ein Mensch verletzt werde.
Der Vermieter sei als mittelbarer Besitzer des Grundstücks passivlegitimiert gewesen. Da sich ein Teil der Decke gelöst und auf die Klägerin gefallen sei, lägen die tatbestandlichen Voraussetzungen vor. Zudem werde das Verschulden des Grundstücksbesitzers gesetzlich vermutet. Der Vermieter habe diese Vermutung nicht widerlegen können. Nach Auffassung des Gerichts sei er von den Mieterinnen über das Auftreten von Waschbären im Dachboden informiert worden. Da allgemein bekannt sei, dass solche Tiere erhebliche Schäden an Dämmung und Dachkonstruktion verursachen könnten, hätte sich der Vermieter vor dem Verschließen der Zugänge vergewissern müssen, ob bereits Schäden an der Konstruktion entstanden seien. Allein das Abdichten eines möglichen Zugangs genüge zur Gefahrenabwehr nicht. Insofern liege zugleich eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht im Sinne von § 823 Abs. 1 BGB vor. Gleichwohl könne die Klägerin über die bereits gezahlten 2.500,00 € hinaus keine weiteren Ansprüche verlangen. Hinsichtlich des Schmerzensgeldes hielt der Senat unter Berücksichtigung der vorgetragenen Verletzungen, der Dauer der Arbeitsunfähigkeit von etwa sechs Wochen und der fehlenden stationären Behandlung lediglich ein Schmerzensgeld von rund 1.500,00 € für angemessen. Da die Haftpflichtversicherung bereits 2.500,00 € gezahlt habe, sei der Anspruch vollständig erfüllt. Auch ein Anspruch auf Ersatz eines Verdienstausfalls bestehe nicht. Die Klägerin habe als selbständig tätige Betreiberin einer Kindertagespflege keinen Anspruch auf Ersatz fiktiver Einnahmen, sondern lediglich auf Ersatz eines entgangenen Gewinns. Nach den Grundsätzen des § 252 BGB müsse der Geschädigte hierfür die maßgeblichen Kalkulationsgrundlagen darlegen. Die bloße Angabe eines Betrags, den sie vom Landkreis für die Betreuung der Kinder erhalten hätte, genüge hierfür nicht, da daraus weder Einnahmen noch Gewinn nachvollziehbar ermittelt werden könnten. Trotz gerichtlichen Hinweises habe die Klägerin keine ausreichenden Unterlagen, etwa betriebswirtschaftliche Auswertungen oder Steuerunterlagen, vorgelegt, sodass auch eine Schadensschätzung nach § 287 ZPO nicht möglich gewesen sei.

Fazit

Die Entscheidung verdeutlicht zweierlei: Zum einen trifft Vermieter im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht eine weitreichende Kontroll- und Prüfpflicht, wenn konkrete Hinweise auf mögliche Gefahrenquellen – etwa durch Tiere verursachte Schäden am Gebäude – vorliegen. Ein bloßes Beseitigen der offensichtlichen Ursache genügt nicht; vielmehr müssen mögliche Folgeschäden überprüft werden. Zum anderen zeigt das Urteil die hohen Anforderungen an die Darlegung eines Verdienstausfalls bei selbständig Tätigen. Ersatzfähig ist nicht der bloße Einnahmeausfall, sondern nur der entgangene Gewinn. Dafür müssen nachvollziehbare Kalkulationsgrundlagen vorgelegt werden, etwa anhand betrieblicher Unterlagen oder Steuererklärungen. Ohne solche Anknüpfungstatsachen kann selbst eine gerichtliche Schadensschätzung nicht erfolgen.