Mietervorkaufsrecht auch bei Umwandlung in Teileigentum

Ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht auch dann, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen begründet wird – jedenfalls in analoger Anwendung der Vorschrift. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist. Nach deren Ablauf ist die Ausübung ausgeschlossen und auch nicht mehr durch nachträgliche Vereinbarungen oder Genehmigungen möglich.

BGH, Urteil vom 21.05.2025; VIII ZR 201/23

Sachverhalt

Der Kläger war seit 2006 Mieter einer zu Wohnzwecken genutzten Einheit in einem Mehrparteienhaus. Im Dezember 2017 begründete der beklagte Testamentsvollstrecker der verstorbenen Eigentümerin an den vermieteten Räumen statt Wohnungseigentum lediglich Teileigentum – mit Option zur späteren Umwandlung in Wohnraum laut Teilungserklärung. Die Einheit wurde zusammen mit weiteren Einheiten im Dezember 2017 an eine GmbH verkauft. Der Kläger erhielt Anfang 2018 eine teilweise geschwärzte Vertragskopie sowie eine Mitteilung über sein mögliches Vorkaufsrecht. Im August 2019 erklärte er die Ausübung seines (aus seiner Sicht fortbestehenden) Vorkaufsrechts. Die Käuferin hatte zu diesem Zeitpunkt die Wohnung bereits weiterveräußert. Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen vereitelter Ausübung des Vorkaufsrechts. Die auf Zahlung der Differenz zwischen Weiterverkaufspreis und Wert der Wohnung, hilfsweise auf Feststellung der Schadenersatzverpflichtung, gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben.

Entscheidung

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen, wonach dem Kläger weder ein Zahlungs- noch ein Feststellungsanspruch zusteht. Zwar begründe die Begründung von Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen analog § 577 BGB ein Vorkaufsrecht des Mieters. Diese analoge Anwendung sei geboten, weil eine planwidrige Regelungslücke vorliege und der gesetzgeberische Schutzzweck – die Abwehr von Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlungen – auch bei Teileigentum gelte.
Das Vorkaufsrecht sei im konkreten Fall aber nicht fristgerecht ausgeübt worden. Die maßgebliche zweimonatige Ausübungsfrist habe spätestens mit Zugang der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans im März 2018 begonnen. Die Erklärung vom August 2019 sei damit verspätet gewesen. Die gesetzliche Frist sei eine nicht verlängerbare Ausschlussfrist, deren Ablauf nicht durch spätere Schreiben oder Einwilligungen rückgängig gemacht werden könne. Eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verkäufers – etwa durch bewusste Manipulation des Kaufpreises oder verzögerte Information – sei nicht feststellbar.

Fazit

Der BGH stellt klar: Auch bei Umwandlung in Teileigentum kann Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen, sofern die Räume zu Wohnzwecken vermietet sind – die Regelung des § 577 BGB ist insoweit analog anwendbar. Für die Praxis entscheidend ist jedoch, dass die zweimonatige Ausübungsfrist nach Mitteilung des Kaufvertrags strikt zu wahren ist. Nach Ablauf der Ausschlussfrist besteht kein Raum mehr für die spätere Ausübung oder eine vertragliche „Reaktivierung“ des Vorkaufsrechts. Mieter müssen daher besonders sorgfältig und zeitnah handeln, wenn ihnen ein Verkauf mitgeteilt wird.