Anspruch werdender Wohnungseigentümer auf Beseitigung rechtswidriger baulicher Veränderungen; planwidrige Herstellung der Anlage durch den teilenden Bauträger

1. Auch dem sog. werdenden Wohnungseigentümer kann im Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Beseitigung rechtwidriger baulicher Veränderungen zustehen, dessen Ausübung seit dem 01.12.2020 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt.
2. Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung der Anlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag. Errichtet der teilende Bauträger die Anlage nicht plangerecht, stehen den Erwerbern nur vertragliche Ansprüche zu, nicht aber Ansprüche wegen einer rechtswidrigen Beeinträchtigung des werdenden Wohnungseigentums im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB. Das gilt auch dann, wenn der teilende Bauträger weiterhin eingetragener Eigentümer einer oder mehrerer Einheiten ist und er das gemeinschaftliche Eigentum im räumlichen Bereich dieser Einheiten abredewidrig errichtet

BGH, Urteil vom 16.05.2025; V ZR 270/23

Sachverhalt

Ein Bauträger (B) teilt sein Grundstück nach § 8 WEG in Eigentumseinheiten auf. Ein Teileigentum davon verpachtet er von Anfang an P, der dort ein Restaurant betreibt. Im Zuge der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage baut B in dem Restaurant unter Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Lüftungsanlage, ein Kühlaggregat, einen Ventilator und einen Flüssiggastank ein. Zum Zeitpunkt dieses Einbaus waren bereits für die Wohnungseigentümer und späteren Kläger K 2 und K 3 Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen. Jedenfalls zum Zeitpunkt des Einbaus der Lüftungsanlage hatten beide auch bereits Besitz an ihrem Sondereigentum erlangt. Mit einer im Jahr 2019 erhobenen Klage machen K 2 und K 3 wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche auf Beseitigung der baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum geltend. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Auf die Berufung hin gibt das Landgericht der Klage statt. In der Revision verfolgt B seinen Klageabweisungsantrag weiter. Der BGH hatte hier runter Anderem die Rechtsfrage zu klären, ob sich ein bloß „werdender Wohnungseigentümer“ überhaupt auf eine rechtswidrige bauliche Veränderung berufen kann.

Rechtlicher Hintergrund

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) entsteht bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als „Ein-Personen-Gemeinschaft“. Für die Erwerber des aufteilenden Eigentümers (in diesem Fall der Bauträger) regelt das Gesetz jetzt in § 8 Abs. 3 WEG ihre Fiktion als Eigentümer gegenüber der GdWE und den einzelnen Wohnungseigentümern, wenn für sie bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und ihnen der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden ist. Mit dieser Regelung wird der werdende Eigentümer also noch vor seinem endgültigen Eigentumserwerb gegenüber als Wohnungseigentümer behandelt mit entsprechenden Mitwirkungsrechten ausgestattet. Er trägt ferner bereits die Lasten und Kosten und ist nach den §§ 18 ff. WEG mit entsprechenden Verwaltungsrechten ausgestattet.

Entscheidung

Der BGH gibt der Revision überwiegend statt, bejaht allerdings die vorgenannte Frage, ob sich ein werdender Wohnungseigentümer überhaupt grundsätzlich auf eine rechtswidrige bauliche Veränderung berufen kann. Die Revision hat aber Erfolg, weil der BGH davon ausgeht, dass der teilende Bauträger bei den von ihm durchgeführten Baumaßnahmen gerade nicht den Vorgaben nach § 22 WEG a. F., jetzt § 20 WEG n. F. unterworfen wäre und etwa vorab die Zustimmung der werdenden Wohnungseigentümer benötigen würde. Der teilende Bauträger würde bei der Errichtung der Anlage auch nach Entstehung der werdenden GdWE nicht in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer handeln, sondern in Erfüllung seiner Verpflichtungen mit den jeweiligen Erwerbern aus dem Kaufvertrag. Errichtet er insoweit eine nicht plangerechte Anlage, stehen den Erwerbern nur vertragliche Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertrag zu. Eine mangelhafte Errichtung der Anlage sei mithin von vornherein keine rechtswidrige Beeinträchtigung des werdenden Wohnungseigentums. Es handelt sich um eine mangelhafte Bauleistung. Etwas anderes würde allerdings dann gelten, wenn der Bauträger nach Fertigstellung des Objektes im räumlichen Bereich einer noch weiterhin von ihm gehaltenen Einheit Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt, die wohnungseigentumsrechtliche Vorgaben nicht einhalten. Abgrenzungsschwierigkeiten sind hier vorprogrammiert. Jedenfalls würden auch noch nachträgliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen als Erfüllung werkvertraglicher Verpflichtungen gelten.

Fazit

Die Entscheidung erging noch zu altem Recht, weswegen die Bezugnahme auf § 22 Abs. 1 WEG a. F. erfolgt ist. Die Konstruktion der werdenden Eigentümergemeinschaft wurde aber auch bereits zuvor von der Rechtsprechung gewählt. Im aktuellen Recht ist in § 8 Abs. 3WEG nun eine gesetzliche Regelung enthalten. Unter Rn. 19 verweist der BGH zudem darauf, dass Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderungen aus § 1004 BGB nur von der GdWE geltend gemacht werden könnten. Diese Auffassung dürfte unzutreffend sein. Der BGH hat vielmehr selber entschieden, dass auch der einzelne Wohnungseigentümer klagen kann, wenn sein Sondereigentum selber beeinträchtigt und/oder gestört ist (BGH, IMR 2022, 204).