Pflicht zur Instandhaltung umfasst auch die Beseitigung anfänglicher Mängel

Die Vereinbarung in der Teilungserklärung, dass einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums zu tragen haben, umfasst auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel.

BGH, Urteil vom 23.05.2025; V ZR 36/24

Sachverhalt

Die Erwerber neu hergestellter Wohnungseigentumseinheiten streiten um die Frage, wie mit den Kosten für die Beseitigung anfänglicher Baumängel zu verfahren ist. Die Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung enthält die Regelung, dass jeder Sondereigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums sowie der Gebäudeteile trägt, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden, gleichgültig, ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. In der Teilungserklärung sind die Bauteile im Einzelnen benannt, es handelt sich insbesondere um die nichttragenden Innenwände, Bodenbeläge und die Fenster der Wohnung. Im Übrigen sollen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteilen getragen werden.
In einer Eigentümerversammlung wurde sodann beschlossen, dass die Baumängel am Gemeinschaftseigentum, insbesondere an den Fenstern, beseitigt werden und zur Finanzierung der Maßnahme eine Sonderumlage in Höhe von 875.000,00 €, verteilt nach Miteigentumsanteilen, erhoben werden soll. Ein Wohnungseigentümer erhebt die Beschlussanfechtungsklage in Bezug auf die Sonderumlage und beanstandet die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, auf die Berufung hat das Landgericht der Klage sodann stattgegeben. Mit der Revision zum Bundesgerichtshof verfolgt die Gemeinschaft das Ziel, das amtsgerichtliche Urteil wieder herzustellen.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Der BGH stellt zunächst klar, dass für den hier vorliegenden Sachverhalt die Grenzen für die Abänderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG unerheblich bleiben, da die Wohnungseigentümer hier nicht von der Teilungserklärung abgewichen sind, sondern den vorgegebenen Verteilungsmaßstab anwenden wollen. Es steht damit lediglich die Auslegung der Gemeinschaftsordnung im Streit und nicht die Ausübung der Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 WEG.
Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist für ungültig zu erklären, wenn der falsche Kostenverteilungsmaßstab gewählt wird. Es ist in der juristischen Kommentarliteratur und in der Rechtsprechung bisher streitig gewesen, ob die Zuweisung der Instandhaltungslast in der Gemeinschaftsordnung auch die anfänglichen Baumängel umfasst. Die 1. Zivilkammer des Landgerichts München sowie das Landgericht Koblenz haben in der Instanzrechtsprechung dies bejaht, während die 36. Zivilkammer des Landgerichts München und das Landgericht Berlin die Auffassung vertreten haben, dass die Beseitigung anfänglicher Baumängel von dieser Kostenregelung nicht erfasst sein kann, da die Kostentragungspflicht an die Einwirkungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers auf die Bauteile und deren Erhaltungsbedarf anknüpfe. Dies sei bei anfänglichen Mängeln aus der Herstellung des Gebäudes nicht gegeben.
Der BGH hat diese Frage in seiner Rechtsprechung bisher offengelassen und entscheidet die Streitfrage nunmehr im Sinne der erstgenannten Auffassung.
Sofern nicht ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung etwas Abweichendes vereinbart ist, umfasst die Abwälzung der Instandsetzungslast auch die Kosten für die Beseitigung der anfänglichen Baumängel.
Der BGH führt an, dass die Gemeinschaftsordnung Bestandteil der Grundbucheintragung ist und damit eine objektive Auslegung der Vereinbarung nach dem Wortlaut und dem Sinn ohne Hinzuziehung außerhalb der Eintragung liegender Umstände vorzunehmen ist. Der Wortlaut der Klausel aus der Gemeinschaftsordnung lässt eine Differenzierung zwischen anfänglichen und nachträglich aufgetretenen Mängeln nicht zu, der Senat führt ferner an, dass der Kostentrennung der Gedanke zugrunde liegt, dass nur der Sondereigentümer, der den Nutzen von den betroffenen Gebäudeteilen hat, auch die Kosten tragen soll. Eine klare Trennung dieser Kostenzuständigkeit wäre hingegen nicht möglich, wenn zwischen anfänglichen und nachträglichen Mängeln differenziert werden müsste. Auch wenn Mängel erst nach geraumer Zeit erkannt werden, kann es sich um Mängel handeln, deren Ursache von Anfang an bestanden und auch nachträgliche Instandsetzungserfordernisse können ihren eigentlichen Ursprung in Fehlern bei der Errichtung des Gebäudes haben.
Der Umstand, dass der betroffene Wohnungseigentümer keinen Einfluss auf die Entstehung des Mangels bei Verfahr anfänglichen Baufehlern hatte, rechtfertigt keine andere Auslegung. Der Senat führt im Hinblick auf eine derzeit anhängige Nichtzulassungsbeschwerde ergänzend an, dass mit der hier vorliegenden Entscheidung nichts darüber gesagt ist, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft noch die Beschlusskompetenz für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung anfänglicher Baumängel hat. Diese Entscheidung bleibt dem anderweitig anhängigen Verfahren vorbehalten, für den hier vorliegenden Rechtsstreit kam es auf die Frage der Beschlusskompetenz zur Durchführung von Maßnahmen nicht an, da der betroffene Wohnungseigentümer lediglich die Kostenverteilung mit der Beschlussanfechtungsklage angegriffen hat, die Durchführung der Maßnahme durch die Gemeinschaft war somit nicht streitig.

Fazit

Mit dem Erwerb der neu hergestellten Wohnungseigentumseinheit trägt der Erwerber bei der hier verwendeten Klausel aus der Gemeinschaftsordnung mithin das Risiko, dass bei einem Ausfall des Bauträgers die Mängelbeseitigungsarbeiten vollen Umfangs auf Kosten des Wohnungseigentümers ausgeführt werden. Sofern die Baumängel nicht das gesamte Objekt umfassen, sondern nur an vereinzelten Wohnungseigentumseinheiten Mängelsituationen auftreten, kann dies zu einer erheblich ungleichmäßigen Kostenbelastung innerhalb der Gemeinschaft führen. Diese Klauselgestaltung in der Gemeinschaftsordnung ist daher bei der Entscheidung über den Erwerb einer Wohnungseigentumseinheit zu bedenken. In der Verwaltungspraxis ist bei der Sanierung nicht ordnungsgemäß hergestellter Wohnungseigentumseinheiten die Kostenverteilung bei den Beschlussfassungen über die Erhebung von Sonderumlagen entsprechend zu berücksichtigen.