Eine individuell ausgehandelte Vereinbarung kann als AGB zu behandeln sein

Sind an einem Vertragsverhältnis mehr als nur zwei Parteien beteiligt, ist es möglich, dass eine Bestimmung individuell vereinbart und gleichwohl als Allgemeine Geschäftsbedingung zu behandeln ist. Das kann dann der Fall sein, wenn sie für eine Vielzahl von vertraglichen Verhältnissen vorformuliert ist, vom Vertragsgegner dementsprechend verwendet wird und es der Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB gebietet, sie der Inhaltskontrolle zu unterwerfen.

BGH, Urteil vom 13.11.2025; III ZR 165/24

Sachverhalt

Eine Projektentwicklerin in Schleswig-Holstein plant die Errichtung einer Ferienanlage mit 53 Eigentumswohnungen. Die plangemäße Erschließung und Bebauung hatte die Gemeinde durch öffentlich-rechtlichen Vertrag der Projektentwicklerin übertragen. Nach dem darin niedergelegten Betreiberkonzept, dass in der Teilungserklärung auszugsweise zitiert wird, müssen die Eigentümer aller Einheiten der Anlage in den ersten 10 Jahren nach Fertigstellung über einen einzigen Vermittler weitgehend die Wohnungen an Feriengäste vermieten. Die Ferienzeiten, in denen die Erwerber die Wohnungen selbst nutzen können, sind begrenzt. Zur Umsetzung der Verpflichtung hatte die Projektentwicklungsgesellschaft als vollmachtlose Vertreterin der künftigen Eigentümer einen Vermittlungsvertrag mit einem Vermittler ausgehandelt. Dieser Vertrag beinhaltete die feste Laufzeit von 10 Jahren und die Vermietungspflicht durch die Eigentümer. Der Vermittlungsvertrag wurde später von den Käufern genehmigt.
Die Kläger, die eine Eigentumswohnung erworben hatten, kündigten den Vermittlungsvertrag, bauten ein anderes Türschloss ein und beantragten gerichtlich die Feststellung, dass der ursprünglich von der Projektentwicklungsgesellschaft und dem Vermittler und ihnen – den Käufern – abgeschlossene Vertrag keine Wirkung entfalte. Hilfsweise beantragten sie, dass der zwischen ihnen und dem Vermittler geschlossene Vertrag wirksam gekündigt sei.

Entscheidung

Das OLG Schleswig sah die Kündigung als wirksam an, verurteilte die Kläger aber wegen der ausgetauschten Schlösser zum Schadensersatz. Im Revisionsverfahren bestätigt nun der BGH die Kündigung des Vermittlungsvertrages durch die Kläger als wirksam. Zwar seien die Bedingungen des Vermittlungsvertrages individuell ausgehandelt worden. Ausnahmsweise jedoch, können, wie der BGH ausführt, bei einem Vertragsverhältnis mit mehr als 2 Personen auch solche Klauseln als AGB zu behandeln sein, wenn die folgenden drei Voraussetzungen erfüllt sind. Die Klauseln sind:

1. für eine Vielzahl von vertraglichen Verhältnissen vorformuliert,
2. sie werden vom Vertragsgegner dementsprechend verwendet und
3. es der Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB gebietet, sie einer Inhaltskontrolle zu unterwerfen, etwa zum Ausgleich ungleicher Verhandlungspositionen.

Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge haben könne, kann sich daraus ergeben, dass diese nicht klar und verständlich ist. Dabei sind die Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen.
Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot kann nicht nur gegenüber einem Verbraucher, sondern auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen führen.
Nach Auffassung des BGH erfüllen die Vertragsbedingungen des Vermittlers die oben aufgeführten Voraussetzungen. Die Wohnungskäufer seien vor vollendete Tatsachen gestellt worden, sie hätten nur die Wahl gehabt, den Kaufvertrag abzuschließen und damit Partei des Vermittlungsvertrages zu werden oder aber auf beides zu verzichten. Aus Sicht der Käufer war der Inhalt des Vermittlungsvertrages ebenso wie der des Kaufvertrages „vorgegeben“. Die Käufer sahen sich damit mit Beurkundung des Kaufvertrages, nach dem sie mit Übergabe der Wohnung in die Rechte und Pflichten des Vermittlungsvertrages eingetreten sind, in zumindest gleicher Weise den vorformulierten Bedingungen des Vermittlungsvertrages ausgeliefert, wie bei einem unmittelbaren Vertragsschluss mit der Beklagten.
Die unangemessene Benachteiligung der Käufer ergibt sich, so der BGH, aus der nicht klaren und verständlichen Vertragsgestaltung. So war, wie der BGH ausführt, zunächst im Vermittlungsvertrag eine feste Laufzeit vorgegeben, dann aber für die Folgezeit mehrfach unterschiedliche Möglichkeiten zur Beendigung des Vertrages vorgesehen. Eine weitere Klausel regelte überdies, dass die Wohnungen für die Dauer von 10 Jahren gebündelt einem international tätigen Vermittler zur Vermittlung übertragen werden. Außerdem war vereinbart, dass der Vertrag „frühestens am 2. Samstag des Jahres 2027 endet“. Die unterschiedlichen Regelungen zur Laufzeit widersprechen sich offensichtlich, so dass, wie der BGH ausführt, ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliegt und einer ordentlichen Kündigung des Vermittlungsvertrages durch die Käufer keine vertraglichen Bestimmungen entgegenstanden.

Fazit

Die Besonderheit dieser Entscheidung beruht darin, dass der BGH eine Klausel gleichzeitig als AGB und als Individualvereinbarung einstuft, dies unter den in den Entscheidungsgründen heraus gearbeiteten Voraussetzungen.