Haftung des Verwalters für Baubetreuung und Abnahmen

OLG Hamm, Urteil vom 26.11.2024; 21 U 60/22

Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beschließt die Dachsanierung unter den aus den Leitsätzen ersichtlichen Umständen durch die vom Verwalter vorgeschlagene Firma, nachdem der Verwalter der Gemeinschaft mitgeteilt hatte, er lehne die Übernahme der Bauüberwachung bei Beauftragung einer ihm unbekannten Firma ab, werde sie aber gerne durchführen, wenn die von ihm empfohlene Firma beauftragt werde und damit dann auch seinen hauseigenen Architekten befassen. Der Verwalter nimmt die Arbeiten im Jahr 2009 ab. In der Folge treten Mängel auf. Die Frage ist, ob der Verwalter nun Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Gewährleistungsansprüche für die Mängel haftet.

Entscheidung

Allerdings! Obgleich die Parteien keinen eigenen erfolgsbezogenen Werkvertrag (Baubetreuungsvertrag) geschlossen haben, liegt eine Pflichtverletzung des Verwaltervertrags vor. Nach geltender Rechtsprechung muss der Verwalter Maßnahmen mit der Sorgfalt eines Bauherrn überwachen, bei der Abnahme Arbeiten auf für ihn erkennbare Mängel überprüfen und auf Beseitigung hinwirken. Einfachere Arbeiten eines Handwerkers, die jeder Unternehmer beherrschen muss, muss er nicht ständig überwachen. Bei der Abnahme hat er erkennbare Mängel jedoch zu rügen. Ob ein Laie die Mängel hätte erkennen können, ist fraglich. Aber der Verwalter hat ein gegenüber normalen Überwachungspflichten „erweitertes Pflichtenprogramm“ übernommen und eine Baubetreuung höherer Qualität versprochen. Die GdWE hat dieses Angebot angenommen. Es geht nicht um Architektenniveau, doch um den Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers, der über den des durchschnittlichen Bauherrn hinausgeht. Gemessen daran lag zum Teil eine Pflichtverletzung vor. Weitergehende Aufklärungspflichten zur Erforderlichkeit der Beauftragung eines Architekten etc. hat der Verwalter – der selbst den Stand eines fachkundigen Dachdeckers schuldete – nicht verletzt. Ein „Abhalten“ von weiteren Beauftragungen gab es nicht, zumal es um eine überschaubare Maßnahme ging, bei der weitergehende Kontrolle ex ante nicht geboten war. Auch eine weitergehende Hinweispflicht auf drohende Verjährung ist nicht verletzt. Der Ersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB – nicht § 280 Abs. 3, § 281 BGB (!) – gegen den Verwalter darf auf Basis einer nur fiktiven Schadensberechnung erfolgen; es geht nicht um rein werkvertragliche Fragen wie etwa bei der Architektenhaftung (dazu BGH, Urteil vom 22.02.2018; VII ZR 46/17 – IBR 2018, 196; IBR 2018, 208; IBR 2018, 300). Es gibt dann einen Abzug „neu für alt.“ Die WEG muss nicht wegen § 242 BGB zuerst eine (hier: risikobehaftete) Inanspruchnahme des Handwerkes versuchen!

Fazit

Baubetreuung gehört zum standardmäßigen Pflichtenkanon eines GdWE-Verwalters dazu. Es sei dem Verwalter zu raten, im Verwaltervertrag genau zu definieren, bis wohin die Vergütung für diese Pflicht in der Verwaltervergütung enthalten ist und ab wann hierfür eine zusätzliche Vergütung anfällt, ferner sollte der Verwaltervertrag Haftungsbeschränkungen enthalten.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Aufstellen einer Kinderwagen-Garage auf dem Gemeinschaftseigentum
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.04.2025; 980b C 16/24 WEG

Eine bauliche Veränderung setzt eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraus. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine des Gebrauchs. Dementsprechend regelt ein Beschluss, der das temporäre Aufstellen einer aufgrund eigener Schwere auf dem Boden ruhenden Kinderwagen-Garage für einen überschaubaren vordefinierten Zeitraum auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass es dazu eines Eingriffs in selbiges bedarf, genehmigt, lediglich die (zulässige) Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Stilllegung eines alten Schwimmbads
AG Hamburg-Altona, Urteil vom 17.10.2024; 303a C 1/24

Auch wenn ein Schwimmbad in der Teilungserklärung enthalten ist, kann durch einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG über Baumaßnahmen beschlossen werden, die letztlich zu einer Stilllegung des Schwimmbads führen. Ein Nachteil i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG ist mit einem derartigen Beschluss nicht verbunden, weil alle Eigentümer in gleicher Weise betroffen sind.

Keine einseitige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
AG Rosenheim, Urteil vom 17.05.2024; 13 C 1645/23

Die Regelung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG kann nicht – trotz weitgehenden Änderungsvorbehalts zu Gunsten eines Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung – im Innenverhältnis einseitig abbedungen werden, sondern nur durch eine Vereinbarung.