Bankbürgschaft als Mietsicherheit: Fristlose Kündigung nur bei Barkaution

Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.

BGH, Urteil vom 14.05.2025; VIII ZR 256/23

Sachverhalt

Der Beklagte mietete beim Kläger im Januar 2020 eine Wohnung nebst Tiefgaragenplatz. Zwecks Stellung einer Mietsicherheit wurde vertraglich vereinbart, dass diese in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bürgschaft zu erbringen ist. Der beklagte Mieter erbrachte die Bankbürgschaft trotz gegenteiliger Ankündigung nicht. Der Vermieter erklärte daraufhin im Mai 2020 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtleistung der Mietsicherheit. Sowohl das AG als auch das LG Frankfurt am Main sahen die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB als erfüllt an, sodass der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt wurde. Der Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB sei nach Auffassung des Berufungsgerichts dahingehend „eindeutig“. Denn die Norm verweise auf die Vorschrift des § 551 BGB, die unstreitig alle Arten von Mietsicherheiten erfasse.

Entscheidung

Anders jedoch der BGH! Nach Ansicht des BGH ist der Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB nicht eindeutig. Der BGH schließt aus der Formulierung, der Mieter müsse mit der Sicherheitsleistung in Höhe „eines Betrages“ in Verzug geraten sein, dass nur solche Mietsicherheiten umfasst sein sollen, die in einer Geldleistung (wie also bei einer Barkaution) bestehen. Diese Auslegung wird, wie der BGH weiter ausführt, u.a. durch den vom Gesetzgeber angestrebten Gleichlauf mit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters sowie dem sich aus der Gesetzessystematik ergebenden Erfordernis der Teilbarkeit der Sicherheitsleistung – eine Bankbürgschaft ist grundsätzlich nicht teilbar – bestätigt. Zudem lasse sich aus der Entstehungsgeschichte und der Gesetzesbegründung, die wiederholt von der „Zahlung“ einer Sicherheitsleitung spricht, ein entsprechender gesetzgeberischer Wille ableiten. Insbesondere aber bedürfe der Vermieter, der sich vertraglich eine Sicherheitsleistung in Form einer Bankbürgschaft versprechen lasse, nicht des durch die Norm bezweckten Schutzes. Bei Nichtleistung der Bankbürgschaft habe dieser, im Gegensatz zur Barkaution, bei der der Mieter gem. § 551 Abs. 2 BGB zur Teilzahlung berechtigt ist, ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht, was bedeutet, dass der Vermieter dann nicht verpflichtet sei, die Wohnung vor Erbringung der Kautionsbürgschaft dem Mieter zur überlassen. Tue er dies trotzdem, sei er nicht in gleichem Maße schutzwürdig.

Fazit

Der Vermieter ist im Falle der Nichtleistung einer Kautionsbürgschaft auf die fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB und die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr.3 BGB verwiesen, die im Vergleich zu § 569 Abs. 2a BGB unter – etwas – strengeren Voraussetzungen zulässig sind. Es sollte hier zunächst immer erst eine Abmahnung des Mieters erfolgen. Im Übrigen bekräftigt der BGH, dass dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Überlassung der Wohnung zusteht, solange die Bürgschaft dem Vermieter nicht vorliegt.