Einordnung als „Einfamilienhaus“ bei Abschluss eines Verkäufer-Maklervertrags
Beim Abschluss eines reinen Verkäufer-Maklervertrages richtet sich dessen Formbedürftigkeit gemäß § 656 a BGB ausschließlich danach, ob die zu verkaufende Immobilie aus objektiver Sicht ein Einfamilienhaus ist.
OLG Celle, Urteil vom 20.03.2025; 11 U 69/24
Sachverhalt
Der Verkäufer will im Jahr 2020 dem Makler einen Verkaufsauftrag für sein Grundstück erteilen. Er einigt sich mit dem Makler dahingehend, dass die Provision ausschließlich vom Käufer zu zahlen sei. Zu einem späteren Zeitpunkt, als das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten war, verlangte der Makler vom Verkäufer, dass dieser bei einem Vermarktungserfolg des klagenden Maklers die Hälfte des Maklerlohns zahlen solle. Der Verkäufer widersprach dieser Mail nicht. Der Verkäufer ließ sich nach Empfang dieser Provisionsforderungs-Mail weitere Maklerdienste des Maklers gefallen. Es kam zum Abschluss eines Kaufvertrages. Im Kaufvertrag heißt es in § 9, dass der Kaufvertrag „durch die Vermittlung“ des Maklers zustande gekommen ist.
Entscheidung
Das Landgericht Stade verurteilt den Verkäufer zur Zahlung der Provision entsprechend der von ihm in der E-Mail des Maklers verlangten Hälfte des ursprünglich vereinbarten Maklerlohns. Im Berufungsverfahren vor dem OLG Celle macht der Verkäufer die Formunwirksamkeit der Provisionsvereinbarung geltend. Der Verkäufer führt aus, dass eine Provisionsvereinbarung nicht wirksam abgeschlossen sei, weil die zweite E-Mail des Maklers, mit der er verlangt habe, dass künftig bei erfolgreicher Vermittlung eines Kaufvertrages durch den Makler vom Verkäufer und Käufer je die Hälfte der Provision gezahlt werden sollte, von ihm, dem Verkäufer, nicht in Textform bestätigt worden sei. § 656a BGB verlangt für Maklerverträge, die die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Inhalt haben, die Textform. Der Verkäufer räumt ein, dass er zwar weitere Dienste des Maklers nach Erhalt der E-Mail entgegengenommen und den Kaufvertrag abgeschlossen habe; da aber zwischenzeitlich das Gesetz über den Halbteilungsgrundsatz gemäß der §§ 656a ff. BGB in Kraft getreten sei, hätte ein Maklervertrag der Textform bedurft. Diese sei jedoch vorliegend nicht gewahrt, weil er – der Verkäufer – widerspruchslos die Maklerdienste in Anspruch genommen habe, ohne sich textlich zu äußern. Der Verkäufer trägt ferner vor, dass es sich bei dem zu verkaufenden Haus um ein Einfamilienhaus handele.
Das OLG Celle weist die Berufung zurück. Das Gericht führt aus, dass die §§ 656a ff. BGB nicht zur Anwendung kommen, weil es sich im Streitfall um ein Zweifamilienhaus handele. Der Wohnzweck eines Hauses ergebe sich bei einem Verkäufer-Maklervertrag in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie. Ein Einfamilienhaus ist ein Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Unschädlich ist eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung, z.B. eine Einliegerwohnung. Handelt es sich um eine weitere vollwertige Wohnung oder enthält das Gebäude mehrere gleichwertige Wohnungen, ist dagegen kein Einfamilienhaus mehr im Gesetzessinne gegeben. Da vorliegend das Kaufobjekt sowohl im notariellen Kaufvertrag wie aber auch im Exposé als Zweifamilienhaus beschrieben wurde und der Verkäufer den Klagvortrag des Maklers, wonach ein Maklervertrag über ein Zweifamilienhaus abgeschlossen worden sei, nicht bestritten habe sowie eine – nicht notariell und nicht unterschriebene – Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer existiere, worin eine Aufteilung des verkauften Anwesens beschrieben wird und eine „rechte Wohnung mit dem Bereich DG“ aufgeführt wird, bestätigt sich nach Auffassung des OLG Celle die Beschreibung in der Klagschrift, dass es sich um ein Zweifamilienhaus handele und damit der Halbteilungsgrundsatz der §§ 656 a ff. BGB nicht zur Anwendung komme.
Fazit
Das OLG Celle nimmt in seiner Entscheidung ausdrücklich Bezug auf die neue Entscheidung des BGH vom 06.03.2025; I ZR 32/24, wonach bei einem Käufer-Maklervertrag die Einordnung als Einfamilienhaus und damit die Anwendung der §§ 656a ff. BGB sich an den Vorstellungen des Erwerbers, ob er das zu erwerbende Objekt für die Wohnzwecke eines einzelnen Hauses nutzen will, richtet. Ein solches Einschätzungsrisiko wird bleiben, wenn es sich bei dem zunächst als Einfamilienhaus erbauten und genutzten Haus nach Erweiterungen und Umbauten nicht immer unterscheiden lässt, ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt. Diesem Risiko kann der Makler entgehen, wenn er im Zweifel den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB zur Anwendung bringt und Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet.