Untermieter haftet bei verspäteter Rückgabe einer Teilfläche für das gesamte Mietobjekt

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters bezieht sich auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung steht und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich ist. Der Mietausfallschaden umfasst auch die Betriebskostenvorauszahlung.

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024; 4 U 31/24

Sachverhalt

Die Klägerin vermietet eine in ihrem Eigentum stehende Gewerbefläche an die Spediteurin A für eine monatliche Gesamtmiete von 7.904,00 € (inklusive Nebenkostenvorauszahlung). A wiederum überlässt einen Teil der Fläche im Wege der Untervermietung an den Beklagten zum Betrieb einer Autowerkstatt. Die auf der Gesamtfläche befindlichen sanitären Einrichtungen nutzen A und der Beklagte gemeinsam. Aufgrund von Zahlungsrückständen der A kündigt der Kläger das Hauptmietverhältnis fristlos und fordert den beklagten Untermieter dazu auf, die von ihm genutzte Teilfläche bis zum 06.12.2022 geräumt herauszugeben. Der Beklagte weigert sich zunächst und gibt die Teilfläche erst am 21.05.2023 an die Klägerin zurück. Diese fordert daraufhin vom Beklagten Ersatz für den Nutzungsausfall in Höhe der Gesamtmiete von 7.904,00 €, da eine Teilvermietung der von A zurückgegebenen Gewerbefläche ohne die vom Beklagten genutzte Teilfläche im streitgegenständlichen Zeitraum nicht möglich gewesen sei. Das Landgericht Hamburg gibt der Klägerin in erster Instanz Recht. Der Beklagte legt daraufhin Berufung vor dem Oberlandesgericht Hamburg ein.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Klägerin steht ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB zu. Der Beklagte habe durch die verzögerte Rückgabe der von ihm genutzten Teilfläche die Ursache dafür gesetzt, dass die gesamte Gewerbefläche im besagten Zeitraum nicht neu vermietet werden konnte. Die vom Beklagten belegte Teilfläche sei mit dem Rest der Mietfläche verbunden, zudem stünden potenziellen Neumietern keine separaten Sanitärräume zur Verfügung. Es sei der Klägerin daher nicht zumutbar gewesen, einen Mieter für die von A bereits herausgegebene Teilfläche zu suchen, der bereit gewesen wäre, diese Verbindung in Kauf zu nehmen. Der Beklagte hafte somit nicht nur für die verzögerte Rückgabe der von ihm genutzten Teilfläche. Seine Ersatzpflicht erstrecke sich vielmehr auf den der Klägerin entstandenen Ausfall der Nettomiete für die gesamte Mietfläche. Zudem könne die Klägerin als Schadensersatz die Betriebskostenvorauszahlung bis zum Eintritt der Abrechnungsreife in voller Höhe verlangen. Der ortsübliche Mietzins beinhalte nämlich in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Hingegen seien die verbrauchsabhängigen Nebenkosten nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Nach Abrechnungsreife stehe dem Beklagten dann gegebenenfalls ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch gegen die Klägerin zu.

Fazit

Die Entscheidung zeigt, dass sich das Schadensersatzrisiko bei einer verspäteten Rückgabe nicht allein auf eine Nutzungsentschädigung für die vom Mieter oder Untermieter gemieteten Teilflächen beschränken muss. Können die übrigen Teilflächen während des Verzugs nicht vermietet werden, umfasst die Haftung den Mietausfall für das gesamte Mietobjekt.