Verjährung von Auskunftsansprüchen gegenüber dem Vermieter wegen Mietüberhöhung

1. Ein Mietauskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB verjährt nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 BGB.
2. Ist eine Staffelmiete vereinbart, entsteht gemäß § 557a Abs. 4 BGB bei jeder neuen Mietstaffel ein neuer Auskunftsanspruch.

BGH, Urteil vom 12.07.2023; VIII ZR 60/22

Sachverhalt

Die klagende GmbH macht die abgetretenen Ansprüche einer Mieterin geltend. Diese schloss mit dem beklagten Vermieter 2015 ein Mietverhältnis mit Staffelmiete über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. 2020 verlangt die Klägerin wegen eines gerügten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse Auskünfte über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, die Höhe der Vormiete sowie Mieterhöhungen der letzten 10 Jahre und fordert die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete. Der Vermieter bestreitet einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verweigert die geforderten Mietauskünfte unter Berufung auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs.

Entscheidung

Der BGH bejaht die Durchsetzbarkeit des Anspruchs der Klägerin auf Erteilung der begehrten Auskünfte gemäß § 556g Abs. 3 BGB. Eine Verjährung nach 3 Jahren ab Mietvertragsschluss gemäß §§ 195, 199 BGB sei aus zwei Gründen nicht eingetreten. Der vom Gesetzgeber bewusst als Hilfsanspruch zum Rückzahlungsanspruch überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 BGB konzipierte Auskunftsanspruch könne nicht vor dem Hauptanspruch verjähren, dem er diene. Eine unabhängige vorzeitige Verjährung würde dem Sinn und Zweck der Verjährungsvorschrift (Rechtsfrieden und Rechtssicherheit) widersprechen. Zusätzlich seien gemäß § 557a Abs. 4 BGB im Falle einer vereinbarten Staffelmiete auf jede Mietstaffel die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB anzuwenden. Es entstehe also bei jeder neuen Staffelstufe ein neuer Auskunftsanspruch mit einer eigenständigen Verjährungsfrist.

Fazit

Mieter können jederzeit während ihres Mietverhältnisses vom Vermieter Auskunft über die vorliegenden Ausnahmen von der Mietpreisbremse verlangen, um gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.