Der Begriff „Wohnung“ im Kaufvertrag ist keine Garantie für eine vorliegende Baugenehmigung
- Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als „Wohnung“ beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands.
- Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.10.2023; 6 U 210/22 (nicht rechtskräftig)
Sachverhalt
Die Klägerin erwirbt von der beklagten Verkäuferin eine Wohnung. Laut Kaufvertrag handelt es sich um das Sondereigentum „an der Wohnung Nr. …, Straße.. 1“. Die Parteien des Kaufvertrags lassen jede Sachmängelhaftung aus. Nachdem die Klägerin Kenntnis davon erhält, dass eine Baugenehmigung für die „Wohnung“ nicht vorliegt, verlangt sie die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Das Landgericht weist die Klage ab.
Entscheidung
Durch Beschluss des OLG Frankfurt wird die Berufung der Erwerberin zurückgewiesen. Nach Auffassung des OLG kann im Falle einer vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung ein daneben ausdrücklich vereinbarter Gewährleistungsschluss nur dahingehend ausgelegt werden, dass dieser sich nicht auf die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit bezieht. Allein aufgrund der Verwendung des Wortes „Wohnung“ im Kaufvertrag könne nicht angenommen werden, dass die beklagte Verkäuferin eine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung habe übernehmen wollen. Die Verwendung der Bezeichnung „Wohnung“ als Kaufgegenstand beschreibe vielmehr nur den tatsächlichen Zustand der Wohnung als solche, nämlich die – tatsächliche – Verwendung und die – tatsächliche – vergangene Nutzung zu Wohnzwecken. Da die Beklagte, die selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt hatte, vorgetragen habe, von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis zu haben und die Klägerin Gegenteiliges nicht habe beweisen können, greife der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss.
Fazit
Nach der Entscheidung des BGH vom 12.04.2013; V ZR 266/11 stellt eine fehlende Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Nur wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte, kann von einem arglistigen Verschweigen ausgegangen werden. Dies hätte dann zur Folge, dass dem Käufer ein Rückabwicklungsanspruch bzw. Schadensersatzanspruch zustehen könnte.