Arbeitnehmerwohnungen als gewerbliche Weitervermietung

Die Anmietung von Räumen zur Überlassung an Arbeitnehmer des anmietenden Unternehmens stellt eine gewerbliche Weitervermietung dar. Das mit dem Arbeitnehmer vereinbarte Mietverhältnis geht bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf den Hauptvermieter über.

Hanseatisches OLG, Urteil vom 20.07.2023; 4 U 16/23

Sachverhalt

Die Betreiberin eines Gastronomiebetriebes mietet eine Wohnung an, um diese Räume dem Geschäftsführer des Betriebes zu überlassen. Der Vermieter beendet das Hauptmietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung und nimmt die Mieterin sowie deren Arbeitnehmer als Untermieter auf Herausgabe der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist in Anspruch. Der Arbeitnehmer meint hingegen, dass nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses sein Untermietvertrag auf den Hauptvermieter übergegangen sei. Diese Rechtsauffassung trifft zu, die Räumungsklage bleibt ohne Erfolg!

Entscheidung

Der für das Gewerberaummietrecht zuständige 4. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg folgt der Auffassung des Untermieters und wertet die Überlassung der Wohnung an einen eigenen Arbeitnehmer als gewerbliche Weitervermietung mit der Folge, dass bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses das Untermietverhältnis auf den Hauptvermieter übergeht, § 565 Abs. 1 BGB. Aufgrund dieser gesetzlichen Überleitung nachgeschalteter Mietverhältnisse über Wohnraum bei einer gewerblichen Weitervermietung hat der Hauptvermieter keinen Anspruch auf Herausgabe der Räume durch den Arbeitnehmer. Die gewerbliche Weitervermietung setzt nach Auffassung des Senates keine Gewinnerzielungsabsicht des gewerblichen Weitervermieters voraus; ausreichend ist vielmehr, dass eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete Vermietungstätigkeit in eigenem wirtschaftlichem Interesse erfolgt. Bei der Überlassung von Wohnraum an eigene Arbeitnehmer liegen diese Voraussetzungen vor. Die Bereitstellung einer Wohnung in einem Arbeitsverhältnis dient der Unterstützung der geschäftlichen Interessen des Weitervermieters. Das Anliegen, Arbeitnehmer an das Unternehmen zu binden und sich hiermit einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, erfüllt das Merkmal der Vermietung in eigenem wirtschaftlichem Interesse. Zudem läge ein Vorteil für das Unternehmen darin, dass der Geschäftsführer aufgrund der räumlichen Nähe der Wohnung den Betrieb jederzeit kurzfristig aufsuchen könne. Der Senat ergänzt, dass bei einer wertenden Betrachtung es nicht gerechtfertigt sei, den Wohnungsmieter durch den Umstand der Anmietung von dem eigenen Arbeitgeber schlechter zu stellen, als der Mieter bei einer direkten Anmietung der Wohnung von dem Eigentümer stünde. Der soziale Kündigungsschutz des Wohnraummieters sei auch bei Zwischenvermietungsmodellen zu gewähren.

Fazit

Die Vermietung von Wohnraum an ein gewerbliches Unternehmen ist mietrechtlich der Gewerberaummiete zuzuordnen, so dass in dem Mietverhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Unternehmen die Vorgaben des sozialen Wohnraummietrechts keine Anwendung finden. Bei einer Beendigung des Hauptmietverhältnisses geht das zwischen dem Unternehmen und dem Arbeitnehmer eingegangene Mietverhältnis indes auf den Hauptvermieter über und damit das Risiko, die Konditionen des Wohnraummietverhältnisses auf unbestimmte Zeit fortführen zu müssen. Insbesondere bei der Überlassung des Wohnraumes an Arbeitnehmer zu vergünstigten Konditionen kehrt sich der scheinbare Vorteil einer Wohnungsvermietung als Gewerberaummietverhältnis in das Gegenteil. Zur Vermeidung wirtschaftlicher Nachteile nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses ist es bei der Vermietung von Arbeitnehmerwohnungen sachgerecht, eine Mietgarantie des anmietenden Unternehmens für den Fall der Fortsetzung der Wohnungsnutzung nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren.