Keine unmittelbare Haftung des Verwalters gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern

Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers für Ansprüche, die ab dem 01.12.2020 entstanden sind. Wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft anspruchsberechtigt.

Fazit

Der Bundesgerichtshof bestätigt in seiner Entscheidung vom 05.07.2024; V ZR 34/24, dass mit der Reform des Wohnungseigentumsrechtes zum 01.12.2020 eine sog. Haftungskonzentration bei der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten ist. Der einzelne Wohnungseigentümer ist bei Pflichtverletzungen des Wohnungseigentumsverwalters nicht berechtigt, unmittelbar Ansprüche geltend zu machen. Der Verwaltervertrag besteht ausschließlich zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter, ohne dass eine sog. Schutzwirkung zugunsten Dritter angenommen werden kann. Die Folgen einer Pflichtverletzung sind mithin ausschließlich zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter zu klären. Sofern eine Pflichtverletzung zu einem Schaden bei einem Wohnungseigentümer führte, hat der Wohnungseigentümer einen entsprechenden Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft, da das fehlerhafte Verwalterverhalten der Gemeinschaft zugerechnet wird, § 31 BGB analog. Sofern eine Pflichtverletzung zu einem Schaden bei einem Wohnungseigentümer führt, entsteht mithin eine Regresskette, ein unmittelbarer Durchgriff auf den Verwalter ist dem einzelnen Wohnungseigentümer hingegen versagt.
 

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Vertretung der Gemeinschaft bei Grundstücksangelegenheiten
OLG München, Beschluss vom 11.07.2024; 83 Wx 155/24

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird umfassend organschaftlich durch den Wohnungseigentumsverwalter vertreten, § 9b Abs. 1 WEG.
2. Für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch bei einem Grundstückserwerb durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist kein Nachweis einer Verwalterermächtigung durch Mehrheitsbeschluss erforderlich.

Auslegung eines Beschlusses über die Genehmigung der Gesamtabrechnung
BGH, Urteil vom 19.07.2024; V ZR 102/23

Ein Beschluss, durch den die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes genehmigt werden, ist dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen.

Delegierung der Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen auf den Wohnungseigentumsverwalter
BGH, Urteil vom 05.07.2024; V ZR 241/23

1. Nachdem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren.
2. Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vorname getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll.
3. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.