Aufklärungsverschulden des Verkäufers bei Verkauf älterer Gebäude

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie, die im Verkaufsexposé mit „allgemein gepflegter Zustand der Immobilie“ angeboten wird, ist der Käufer nicht gehalten, ein mit Faserzementplatten belegtes Dach vor dem Kauf auf Wasserdichtheit zu untersuchen.

OLG Zweibrücken, Urteil vom 28.05.2024; 4 U 105/23

Sachverhalt

Der Käufer, ein Immobilienmakler erwirbt eine Werkstatthalle, die im Verkaufsexposé wie folgt beschrieben wird: „Allgemein gepflegter Zustand der Immobilie“. Der Verkäufer erklärt im notariellen Kaufvertrag, dass ihm nicht erkennbare Mängel nicht bekannt sind. Nach Abschluss des Kaufvertrags erfährt der Käufer von Mietern der Parkfläche des Objekts, dass die Dachfläche der Immobilie undicht ist und es bei Regen zu teilweise starken Wassereinbrüchen kommt. Dem Verkäufer seien die Undichtigkeiten mindestens zwölf Monate vor Kaufvertragsabschluss von den Mietern mehrfach mitgeteilt worden. Der Käufer hatte das Dach vor Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt. Bei der Besichtigung des Objekts war zwar erkennbar geworden, dass im Erdgeschoss der Werkstatthalle im Erdreich Feuchteschäden vorhanden waren; im Hinblick auf diese Schäden hatte der Verkäufer einen Preisnachlass gewährt. Der Käufer macht im Klageweg Schadensersatz geltend, der Klage wurde durch das Landgericht und Oberlandesgericht Zweibrücken stattgegeben.

Entscheidung

Das OLG Zweibrücken führt zur Begründung aus, dass auch in Anbetracht des Alters des Gebäudes und des bezahlten Kaufpreises (nebst Preisnachlass) die rissigen, wasserdurchlässigen Faserzementwellplatten auf dem Dach nicht mehr als (nur) hinzunehmender Verschleiß zu werten sind. Ein nicht regenfestes Dach ist mit einem „gepflegten Zustand“ nicht in Einklang zu bringen. Ein allgemein gehaltener Hinweis auf notwendige Erneuerungsmaßnahmen führt nicht zum Ausschluss eines Mangels. Auch wenn der Käufer selbst ein Makler ist, kann im Rahmen einer Gebäudebesichtigung von ihm nicht verlangt werden, dass er auf das Dach steigt, das nur überdies auch nur über eine steil anzulegende Leiter erreichbar war.

Fazit

Die Rechtsprechung hat zunehmend die Aufklärungspflichten für Verkäufer gebrauchter Immobilien verschärft. Zwar ist grundsätzlich jeder Käufer selbst verpflichtet, sich die nötigen Informationen über die zu erwerbende Immobilie zu verschaffen. Der Verkäufer muss dem Käufer jedoch über relevante Punkte informieren. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Käufer aufgrund von Prospekt- und/oder Exposé-Angaben von einem weitgehend fehlerfreien Zustand des Kaufgegenstandes ausgehen kann.