Was ist unter einem Einfamilienhaus i.S.v. § 656a BGB zu verstehen?

Für die Charakterisierung eines Gebäudes als Einfamilienhaus i.S.v. § 656a BGB geht der Gesetzgeber von der bestehenden Bebauung bzw. Aufteilung und Nutzung des Gebäudes aus und nicht von dem Erwerbszweck des Käufers. Dieses Vorgehen ist der Rechtssicherheit dienlich.

LG Stuttgart, Urteil vom 24.02.2022; 2 O 263/21

Sachverhalt

Der Makler bietet eine Doppelhaushälfte zum Verkauf an. Diese ist in zwei vollständige Drei- und Vier-Zimmerwohnungen aufgeteilt sowie zusätzlich versehen mit einem Schuppen und einer Doppelgarage. Die Kaufinteressenten teilen dem Makler mit, dass sie das Haus erwerben und als Einfamilienhaus nutzen möchten. Nach Beurkundung rechnet der Makler, wie im Maklervertrag vereinbart, 4,76 % vom Kaufpreis als Provision ab. Die Käufer verweigern die Zahlung; sie vertreten die Auffassung, es komme § 656c BGB zur Anwendung, da es sich nicht um ein Mehrfamilienhaus, sondern um ein Einfamilienhaus handele.

Entscheidung

Das Landgericht Stuttgart gibt der Provisionsklage des Maklers statt. Das Doppelhaus weise, so das Landgericht, zwei vollständige Wohnungen – eine Drei- und eine Vier-Zimmerwohnung – auf. Es handele sich auch nicht um eine Wohnung mit einer untergeordneten Wohneinheit. Vielmehr seien beide Wohnungen hinsichtlich der Wohnmöglichkeit gleich zu bewerten. Ein Zweifamilienhaus sei – abgesehen von ausdrücklichen Ausnahmen bei untergeordneten Einheiten – kein Einfamilienhaus, sondern ein Mehrfamilienhaus. Für die Charakterisierung eines Hauses geht nach Auffassung des Gerichts der Gesetzgeber von der bestehenden Bebauung bzw. Aufteilung und Nutzung des Gebäudes aus. Dieses Vorgehen diene auch deutlich mehr der Rechtssicherheit als ein Abstellen auf den Erwerbszweck; letzteres führe nur zu Unsicherheiten in Bezug auf die Umsetzung und Nachprüfbarkeit des Erwerbszwecks.

Fazit

Bei der Umsetzung des „Gesetzes über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern“ zeigen sich rechtliche Unsicherheiten, die schon jetzt, nur wenige Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes, zu einer Fülle von Rechtsstreitigkeiten geführt haben.