Kein Rückzahlungsanspruch des Käufers gegenüber dem Makler bei nur vermutetem Verstoß gemäß § 656 c BGB

Nach der durch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilien-Häuser“ eingeführten Regelung des § 656 c BGB steht dem Käufer gegenüber dem Makler kein Anspruch auf Urkundenvorlage bezüglich der mit dem Verkäufer getroffenen Vereinbarungen zu.

OLG Hamm, Beschluss vom 22.02.2023; 18 U 6/23

Sachverhalt

Die Käufer eines Einfamilienhauses verlangen vom beklagten Makler die gezahlte Provision zurück, nachdem sie erfolglos den Makler aufgefordert hatten, ihnen gegenüber nachzuweisen, dass der Verkäufer in gleicher Höhe Provision an den Makler gezahlt habe bzw. hierzu verpflichtet sei. Sie behaupten, der Makler sei für die Entstehung eines wirksamen Maklerlohnanspruchs nach § 656 c BGB darlegungs- und beweisbelastet und habe den Nachweis nicht erbracht. Sie, die Kläger, gingen davon aus, dass der Verkäufer dem Makler keine oder nur eine geringere Provision als die Käuferprovision gezahlt habe und damit der Maklervertrag nichtig sei.

Entscheidung

Bereits das erstinstanzliche Landgericht Münster hatte die Klage abgewiesen. Das OLG Hamm als Berufungsgericht hat die Kläger gemäß § 522 Abs. 2 ZPO darauf hingewiesen, dass es beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen. Das OLG führt aus, dass, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes vorsehe, es bei dem Grundsatz verbleibe, dass jede Seite die ihr günstigen Tatsachen darzulegen und zu beweisen habe. Dies bedeute vorliegend, dass derjenige, der die Unwirksamkeit des Maklervertrages behaupte, dies darzulegen und nachzuweisen habe. Auch wenn wegen der sich daraus ergebenden praktischen Schwierigkeiten vielfach die Auffassung vertreten werde, dass dem Maklerkunden ein Anspruch gegenüber dem Makler zustehe, dass dieser ihn über die Konditionen, die er mit dem Verkäufer getroffen habe, aufkläre, findet dies im Gesetzestext keine Grundlage. Ein Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die geleistete Provision stehe den Klägern deshalb nicht zu.

Fazit

Ein überaus bedeutsamer obergerichtlicher Beschluss: In bisher vorliegenden Kommentaren und Gesetzesbesprechungen wird überwiegend dem Maklerkunden ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Makler zugesprochen, insoweit als es die mit dem Verkäufer vereinbarte Provision und Provisionshöhe betrifft. Eine darüberhinausgehende Urkundenvorlagepflicht zu Lasten des Maklers wird jedoch vom OLG Hamm unter Hinweis darauf, dass das Gesetz keine Abweichung von der allgemeinen Beweislastverteilung vorsieht, abgelehnt. Letztlich wird die endgültige Entscheidung hierzu dem Bundesgerichtshof vorbehalten bleiben. Im Hinblick auf die Rücknahme der Berufung ist das besprochene Verfahren aber damit abgeschlossen.