Die Haftung des Wohnungseigentümers
Die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft bringt zahlreiche Fallkonstellationen mit sich, in denen es um Haftungsansprüche für und gegen den Wohnungs- oder Teileigentümer geht. Anders als bei dem Eigentum an einem Einfamilienhaus kann der Wohnungs-/Teileigentümer zahlreichen Ansprüchen seiner Miteigentümer ausgesetzt sein, wenn es zu Beschädigungen von Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum kommt oder der Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Mit dem nachfolgenden Überblick sollen daher einige mögliche Fallkonstellationen vorgestellt werden.
Haftung für Beitragspflichten
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9 a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche als auch für deliktische Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Hier haftet er verschuldensunabhängig. Im Falle einer erst noch entstehenden Eigentümergemeinschaft wird die Stellung als Wohnungseigentümer fingiert, wenn der Erwerber einer Eigentumswohnung
- einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer auf Übertragung von Sondereigentum hat,
- dieser Anspruch durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und
- dem Erwerber der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übertragen worden ist.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, besteht für den Erwerber bereits die Verpflichtung zur anteiligen Kostentragung.
Im Falle eines rechtsgeschäftlichen Eigentümerwechsels (Zweiterwerb) folgt der Eigentümerwechsel zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Beim Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können gegen den Voreigentümer keine neuen Zahlungsverpflichtungen mehr begründet werden. Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder zu bezahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber (etwa im notariellen Kaufvertrag) haben im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Einfluss. Dieser haftet auch weiterhin für alle bis zum Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten, wie etwa Nachschussforderungen auf der Grundlage von Hausgeldabrechnungen oder aus einem Wirtschaftsplan. Hier kommt es allerdings entscheidend darauf an, dass über die Hausgeldvorschüsse auf der Grundlage des Wirtschaftsplans und die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf der Grundlage der Jahresabrechnung bereits ein Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst worden ist. Die Haftung/Verpflichtung entsteht mithin erst durch den Beschluss. Die Verbindlichkeiten aufgrund dieses Beschlusses können nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger, begründet werden. Da der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung anspruchsbegründend nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze wirkt, haftet der Voreigentümer allerdings für Hausgeldrückstände, die auf nicht gezahlte Hausgeldvorschüsse nach dem vorangegangenen Wirtschaftsplan zurückzuführen sind. Die Verpflichtung zur Zahlung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans entsteht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den die Beitragspflicht nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 1 WEG konkretisiert wird. Auch hier wird die Zahlungspflicht an die zu diesem Zeitpunkt gegebene Eigentümerstellung geknüpft, wenn die Leistung mit Beschlussfassung fällig wird. Ist der Sonderumlagebeschluss noch vor dem Eigentümerwechsel gefasst worden, die Fälligkeit aber auf einen späteren Zeitpunkt hin geregelt worden, betrifft die Zahlungspflicht denjenigen Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeitsbestimmung im Grundbuch eingetragen ist.
Haftung des vermietenden Eigentümers als Zustandsstörer
Der vermietende Wohnungseigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden von einem in seinem Sondereigentum bestehenden Bauteil oder Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist. Nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Gerätes nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden bei wertender Betrachtung auch dem Wohnungseigentümer zuzurechnen sein. Die Frage einer möglichen Haftung des Sondereigentümers hängt hier also ganz maßgeblich von der Ursache des Schadens ab, der im Streitfall oft nur durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten geklärt werden kann. Eine Haftung des Eigentümers setzt insoweit voraus, dass dieser als sogenannter Störer anzusehen ist. Die Störereigenschaft folgt nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an der Einheit, von der die Einwirkung ausgeht. Vielmehr muss die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehen. Der dann etwa gegebene sogenannte nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch würde sich dann in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB ergeben. Weitere Haftungsvoraussetzung wäre hier, dass der Betroffene Nachteile erleiden muss, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Dies kann beispielsweise im Fall eines Wasserschadens durch eine gebrochene Kaltwasserleitung für die darunter liegenden Räume der Fall sein.
Haftung für Fremverschulden
Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Gemäß § 14 Nr. 2 WEG hat er für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Jeder Wohnungseigentümer hat daher dafür Sorge zu tragen, dass die in Nr. 1 genannten Pflichten auch durch Personen eingehalten werden, die entweder seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sondereigentum oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Zu den Personen, denen die Nutzung überlassen ist, zählen Beherbergungsgäste, Pächter, Mieter und Untermieter, auch ein Erwerber, dem bereits vor Eigentumsübergang die Nutzung der Eigentumswohnung gestattet wurde. Nicht dagegen Fremdnutzer, die sich den Besitz durch verbotene Eigenmacht, also ausdrücklich gegen den Willen des Eigentümers, verschafft haben oder von einer Behörde zwangsweise eingewiesen wurden. Die Haftung für diesen Personenkreis ist allerdings nicht erschöpfend. Da die Haftungszurechnung hier über die allgemeinen schuldrechtlichen Vorschriften nach § 278 BGB erfolgt, gehören auch für den Eigentümer tätig werdende Dritte wie Handwerker und Lieferanten dazu, wenn sie im Pflichtenkreis des Eigentümers auftreten. Der Wohnungseigentümer hat für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen einzustehen, wenn dieser bei der Erfüllung der dem Wohnungseigentümer obliegenden schuldrechtlichen Pflicht tätig wird und sein Verhalten in einem sachlichen Zusammenhang mit der Nutzungsüberlassung steht. Das ist z.B. bei einem Gebrauch durch den Fremdnutzer der Fall, der der Verpflichtung nach § 14 Nr. 1 WEG zum schonenden Gebrauch zuwiderläuft. Es wird hier allerdings auch vertreten, dass ein innerer sachlicher Zusammenhang mit dem Mietgebrauch dann nicht besteht, wenn beispielsweise eine mutwillige Sachbeschädigung oder Körperverletzung stattgefunden hat. Für die Abgrenzung kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an.
Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht
Im räumlichen Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 Baugesetzbuch ist dem Grundbuchamt vor Eintragung der Umwandlung im Grundbuch als Wohnungseigentum gebuchten Sondereigentums in Teileigentum die Genehmigung nach § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB nachzuweisen.
KG, Beschluss vom 10.03.2023; 1 W 509/22
Ein Wohnungseigentümer muss sein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen in den Geschäftsräumen der Verwaltung vornehmen. Dies gilt selbst dann, wenn der Sitz der Verwaltung sich nicht in zumutbarer Entfernung zum gemeinschaftlichen Grundstück befindet.
AG Heidelberg, Urteil vom 19.04.2023; 45 C 103/22
- Ein Umlaufbeschluss ist gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.
- Die Wohnungseigentümer können ausnahmsweise beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
- Ein Beschluss, mit dem zur Deckung voraussichtlich anfallender Kosten Vorschüsse festgelegt werden, genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer etwa wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels.
- Auch ohne wirksamen Absenkungsbeschluss ist ein verkündeter mehrheitlicher Sachbeschluss im Umlaufverfahren nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.