Hundehaltungsverbot nur für Mieter von Ferienwohnungen zulässig

1. Das Nichteinladen einzelner Stimmberechtigter, aufgrund einer jahrelang nie gerügten fehlerhaften Rechtsauffassung, hat nicht die Nichtigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses zur Folge. Für eine Anfechtbarkeit muss das Beschlussergebnis auf dem Mangel beruhen (die Beweislast liegt beim Anfechtenden).
2. Der Beschluss eines Hundeverbots für Feriengäste steht im Ermessen der Wohnungseigentümer (Gebrauchsregelung). Eine Ungleichbehandlung von Feriengästen und Dauernutzern kann sachlich gerechtfertigt sein.

AG Oldenburg, Urteil vom 07.11.2022; 16 C 14/22

Sachverhalt

Die Kläger sind Wohnungseigentümer der beklagten WEG; sie vermieten ihre Wohnungen explizit an Gäste mit Hunden. In Folge von Beschwerden über angeblich durch Hundehaltung verursachte Störungen wird auf der Wohnungseigentümerversammlung ein Hundeverbot für Feriengäste beschlossen. Der Teilungserklärung nach hat jede Wohnungseinheit und jede Teileigentumseinheit eine Stimme. Aufgrund einer jahrelang nie gerügten fehlerhaften Rechtsauffassung wurden einige Eigentümer nur als Wohnungseigentümer geladen, nicht aber zusätzlich auch als Eigentümer der im Sondereigentum stehenden Garagen. Dies wurde auf der Wohnungseigentümerversammlung nicht gerügt. Die Kläger gehen zudem davon aus, dass der Beschluss einen willkürlichen Eingriff in ihr Recht auf effektive und gewinnbringende Vermietung ihres Eigentums darstellt, weil die Hundehaltung durch Eigentümer weiterhin gestattet bleibt. Die Kläger beantragen daher den besagten Beschluss für ungültig zu erklären.

Entscheidung

Das Amtsgericht Oldenburg hält die Klage für unbegründet. Die fehlerhafte Nichtberücksichtigung aller Stimmrechte habe sich im vorliegenden Fall nicht auf das Beschlussergebnis ausgewirkt. Die Eigentümer der Garagen wurden als Wohnungseigentümer geladen und konnten sich an der Diskussion beteiligen. Dass sie in ihrer Stellung als Garageneigentümer anders abgestimmt hätten, sei nicht ersichtlich. Selbst wenn alle nicht berücksichtigten Stimmen als Nein-Stimmen gewertet würden, ergäbe sich weiterhin eine Mehrheit für den Beschlussantrag.

Die WEG habe auch nicht ihre Beschlusskompetenz überschritten. Ein Hundeverbot könne im Wege eines Mehrheitsbeschlusses gefasst werden. Eine Vereinbarung sei erst bei einem vollständigen Tierhaltungsverbot erforderlich. Das Hundeverbot sei geeignet zukünftig Störungen vorzubeugen und stelle keinen unzulässigen Eingriff dar. Es liegt auch keine willkürliche Ungleichbehandlung vor. Feriengäste mit Hunden würden sich in der Regel weit weniger gewissenhaft an Hausregeln halten, als Dauernutzer der Wohnungen.

Fazit

Nicht jeder Fehler bei der Ladung oder bei der Stimmabgabe führt automatisch zur Nichtigkeit bzw. Anfechtbarkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses. Der Mangel muss kausal für das Beschlussergebnis sein. Ein Beschluss zur Einschränkung der Hundehaltung liegt im zulässigen Ermessen der Eigentümer und kann, wenn sachlich gerechtfertigt, auf einzelne Personengruppen beschränkt werden.