Kein Maklerlohn bei unterschiedlicher Höhe der Provision

Ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilien-Hauses, der eine unterschiedliche Höhe der Provision für Verkäufer und Käufer vorsieht, ist gemäß § 656c Abs. 1 BGB unwirksam. Der Makler hat keinen Anspruch auf den unwirksam vereinbarten Maklerlohn.

LG München II, Urteil vom 30.01.2023; 2 O 4028/21

Sachverhalt

Die klagende Maklerin hatte vom Verkäufer den Verkaufsauftrag für ein Einfamilienhaus erhalten. Die Maklerprovision war mit 3 % (inkl. MwSt.) vereinbart. Die Klägerin bot das Objekt zum Verkauf mit einer Käuferprovision von 3,57 % (inkl. MwSt.) an. Die beklagten Käufer besichtigten mit der Klägerin das Objekt und unterzeichneten einen Objekt-/Vermittlungsnachweis und eine Provisionsbestätigung zu 3,57 % (inkl. MwSt.). Die Klägerin versuchte – vergeblich – bei den Verkäufern eine Verkäuferprovision von 3,57 % (inkl. MwSt.) durchzusetzen. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages stellte die Klägerin den Beklagten und den Verkäufern jeweils eine Provision in Höhe von 3 % (inkl. MwSt.) in Rechnung. Die Beklagten verweigerten die Zahlung der Provision in Höhe von 44.999,85 €.

Entscheidung

Die Provisionsklage der Klägerin wird vom Gericht abgewiesen, da die Klägerin sich entgegen § 656c Abs.  1 BGB von beiden Parteien des Kaufvertrages über ein Einfamilien-Haus einen Maklerlohn in unterschiedlicher Höhe hat versprechen lassen. Dem steht nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen, dass der Verkäufer-Maklervertrag zeitlich vor Inkrafttreten der §§ 656a ff. BGB abgeschlossen wurde und der Käufer-Maklervertrag erst nach Inkrafttreten des Gesetzes.

Zwischen einem Maklervertrag mit dem Verkäufer bzw. dem Käufer mache, so das Gericht, das Gesetz keinen Unterschied. Der vom Gesetzgeber angeführte Zweck der Herstellung einer Rechtssicherheit erfordere vielmehr, dass ein Verbraucher als Käufer sich darauf verlassen könne, dass der Makler sich an die gesetzlichen Vorgaben hält. Da vorliegend die Maklerin unterschiedliche Provisionsvereinbarungen mit Verkäufer und Käufer getroffen hatte, war der Makler-Käufervertrag gem. § 656c BGB unwirksam.

Für eine teleologische Reduktion sei nach Auffassung des Gerichts kein Raum. § 656c BGB regele das sogenannte Halbteilungsprinzip, das nicht abdingbar sei.

Auch wenn die Klägerin vorliegend an Verkäufer und Käufer Maklerprovisionen in gleicher Höhe in Rechnung gestellt hatte, könne sie damit die bereits eingetretene Unwirksamkeit des Käufer-Maklervertrages nicht heilen. Hat der Makler mit Verkäufer und Käufer unterschiedliche Provisionssätze vereinbart, kann er nach Auffassung des Gerichts nicht einseitig die Unwirksamkeit des Vertrages beseitigen, indem er gleiche Provisionssätze in den Rechnungen an Verkäufer und Käufer geltend macht.

Fazit

Die bisher vorliegende Rechtsprechung zu den §§ 656a ff. BGB macht deutlich, dass der zwingende gesetzliche Schutzmechanismus, der mit dem sogenannten Halbteilungsprinzip vorgegeben ist, dem Makler keine Handelsspielräume für abweichende Provisionsvereinbarungen lässt. Der Makler, der gegen § 656c Abs. 1 BGB verstößt, muss sich deshalb unter Umständen darauf einstellen, beide Provisionsansprüche zu verlieren.