Aufklärungspflichten des Maklers

Zu den Pflichten des Maklers gehört es, seinen Vertragspartner über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können und die ihm – dem Makler – bekannt sind.

LG Flensburg, Urteil vom 13.05.2022; 3 O 13/21

Sachverhalt

Der Makler bietet ein altes Haus, erbaut im Jahre 1741, auf einer nordfriesischen Insel an. Nach dem Exposé soll die Wohnfläche 175 m² betragen. Die im Exposé enthaltenen Angaben zur Wohnfläche hatte der Makler von dem Verkäufer erhalten. Der Makler weist den Interessenten bei der Besichtigung darauf hin, dass Bau- sowie weitere Gebäudeunterlagen im Hinblick auf das Baualter des Hauses nicht vorhanden sind.

Der Interessent erwirbt das Objekt zu einem Kaufpreis von 680.000,00 € und bezahlt an den Makler die vereinbarte Maklercourtage in Höhe von 40.460,00 €. Der Käufer beauftragt später einen Privatgutachter mit der Vermessung der Wohnfläche und behauptet aufgrund dieses Privatgutachtens, die Wohnfläche sei kleiner als die vom Makler angegebene Wohnfläche, sie betrage nur 120 m². Er verlangt vom Makler 96.514,00 € Schadensersatz, den der Käufer sich wie folgt berechnet:

680.000,00 € (gezahlter Kaufpreis) + 40.460,00 € (gezahlte Maklercourtage) – 590.000,00 € (Verkehrswert des Objekts bei 120 m² Wohnfläche) – 33.946,00 € (Maklercourtage bei Kaufpreis von 590.000,00 €) = 96.514,00 €.

Entscheidung

Das Landgericht Flensburg weist die Klage des Käufers ab. In den Entscheidungsgründen führt das Gericht aus, dass der Makler mit den Angaben der Wohnfläche im Exposé keine ihm gegenüber dem klagenden Käufer obliegende vertragliche Pflicht verletzt habe. Zwar sei der Makler aus dem Maklervertrag heraus verpflichtet, dem Käufer über alle ihm, dem Makler, bekannten Umstände zu berichten. Vorliegend habe der Makler aber die Angaben über die Größe der Wohnfläche vom Verkäufer erhalten; er habe den Käufer zudem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Bauunterlagen nicht mehr vorhanden seien.

Der Makler durfte auf die Angaben des Verkäufers vertrauen, soweit diese nach dem Maklerberufsstand vorauszusetzenden Kenntnisse nicht ersichtlich unrichtig bzw. nicht plausibel seien.

Das Landgericht führt weiter aus, dass die Schadensberechnung des Käufers unschlüssig sei. Der Käufer verlange, so gestellt zu werden, als habe er den Verkehrswert für ein Hausgrundstück mit 120 m² Wohnfläche erhalten; tatsächlich habe der Käufer jedoch – auch nach seinem eigenen Vortrag – nicht den Verkehrswert für ein Hausgrundstück mit 175 m² Wohnfläche (860.000,00 €), sondern nur 70 Prozent davon bezahlt. Das Landgericht verweist ergänzend auf die Entscheidung des BGH vom 19.05.2006 (V ZR 264/05). Danach habe der Geschädigte grundsätzlich nur den Anspruch, so behandelt zu werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Dies spiegelt sich in der Schadensberechnung des Klägers vorliegend nicht wider.