Mietkosten für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten

BGH, Urteil vom 11.05.2022; VIII ZR 379/20

Sachverhalt

Eine Vermieterin nahm die Mieterin ihrer Wohnung auf Zahlung von 221,00 € für Miete und Wartung eines Rauchmelders in Anspruch. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, waren im Mietvertrag nicht ausdrücklich angegeben. Die Vermieterin war vertraglich aber berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den Betriebskosten „auch solche […] nach Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung […] auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“ Im Oktober 2015 kündigte sie an, alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. In den Betriebskostenabrechnungen ab 2016 entfielen auf die streitgegenständliche Wohnung 9,74 € und in einem weiteren Jahr 9,88 €. Die Mieterin weigerte sich zu zahlen. Amts- und Landgericht wiesen die Klage der Vermieterin ab, da die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht umlagefähig seien. Dagegen legte die Vermieterin Revision beim BGH ein – vorerst mit Erfolg, aber nicht in der Sache.

Entscheidung

Dem VIII. Zivilsenat zufolge war nicht erkennbar, von welchem Sach- und Streitstand das Berufungsgericht ausgegangen ist und welche tatsächlichen Feststellungen seiner Entscheidung zugrunde liegen, weshalb er die Sache an das Landgericht zurückverwies. In der Sache erteilte der BGH vorsorglich den Hinweis, dass die Kosten nicht umgelegt werden können. Eine Umlage der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern käme nur gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten in Betracht, weil Kosten im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht aufgeführt sind. Allerdings seien die Kosten auch nicht als sonstige Betriebskosten umlagefähig, denn Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb wären aber nicht umlagefähig, denn Anschaffungskosten stellten keine Betriebskosten dar. Die Umlegbarkeit ergebe sich auch nicht daraus, dass in § 2 Nr. 2, 4, 5, 6 und 15 BetrKV vereinzelt die Kosten der Anmietung bestimmter Geräte wie Wasserzähler beziehungsweise das Nutzungsentgelt hierfür als umlagefähig genannt werden. Dies seien Ausnahmeregelungen, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden könnten.  Der Grundsatz, dass die Kosten für die Anschaffung von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen, sei nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet. Auch daraus, dass der Vermieter die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf die Mieter umlegen könne, führe nicht zu einer Umlagefähigkeit als Betriebskosten. Modernisierungskosten und Betriebskosten stellen zwei verschiedenartige Regelungsbereiche dar.

Fazit

Vor Anmietung von Rauchwarnmeldern sollte der Vermieter sich überlegen, ob er diese Kosten zu tragen bereit ist, da er diese nicht auf den Mieter umlegen kann oder ob der käufliche Erwerb die wirtschaftlichere Alternative darstellt.