Fogging: Wer muss den Mangel beseitigen?

(BGH, U. v. 28.5.2008 – VIII ZR 271/07)

Der Fall

In einer Berliner Wohnung treten seit Dezember 2002 plötzlich
Schwarzstaubablagerungen („Fogging“) auf. Wenige Monate später sind alle Wände und
Decken der Wohnung betroffen. Als Ursache stellt ein Sachverständiger das Zusammenwirken
folgender Mietermaßnahmen in der Wohnung fest:

• Verlegung von handelsüblichen Teppichboden
• Renovierung der Wände durch handelsübliche Wandfarbe und Tapeten
• Fensterputzen im Winter mit kurzfristiger Abkühlung des Innenraums
  

Der Mieter fordert den Vermieter zur Beseitigung des Foggings auf. Da sich der Vermieter
weigert, klagt der Mieter auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Foggingbeseitigung in
Höhe von rd. 5.400 €.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Mieter Recht und verurteilt den Vermieter zur
Zahlung
von rd. 5.400 €. Bei den Schwarzablagerungen handelt es sich um einen Mangel, für dessen
Beseitigung der Vermieter zuständig ist. Das gilt nach Auffassung des Gerichts auch dann,
wenn die Mangelursache – wie hier – in der Sphäre des Mieters zu suchen ist. Etwas anderes
soll nur dann gelten, wenn der Mieter den Mangel schuldhaft verursacht hätte. Das ist hier
aber nicht der Fall, weil der Mangel lediglich auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung
zurückzuführen ist. Denn es ist einem Mieter erlaubt, in seiner Wohnung
• einen handelsüblichen Teppich zu verlegen,
• Wände und Decken mit handelsüblicher Farbe zu streichen bzw. zu tapezieren und
• (im Winter) Fenster zu putzen.

Praxishinweis

Anders liegt der Fall, wenn der Mieter Schadensersatz wegen Fogging
verlangt. Hierfür muss er beweisen, dass der Vermieter das Fogging schuldhaft verursacht hat
(BGH, 25.1.2006 – VIII ZR 223/04). Verlangt der Mieter aber Mangelbeseitigung, gelten
andere (niedrigere) Voraussetzungen.