Fristlose Kündigung: Wie lange darf der Mieter die Räume noch weiternutzen?

(OLG Frankfurt a.M., U .v. 8.12.2005 – 2 U 128/05)

Sachverhalt

Ein Mietvertrag über rd. 12.000 qm Bürofläche läuft noch 7 Jahre. Die
Mietparteien streiten darüber, in welchem Umfang der Mieter untervermieten darf.
Daraufhin widerruft der Vermieter das Untervermietungsrecht. Wegen dieses
Widerrufs kündigt der Mieter nunmehr das Mietverhältnis außerordentlich. Er
bestimmt eine Auslauffrist von 14 Monaten, da er erst zu diesem Zeitpunkt in die
Ersatzräume einziehen kann.

Rechtlicher Hintergrund

Wenn der Mieter außerordentlich kündigen darf, wird er
in der Regel kurzfristig ausziehen wollen. Es gibt aber die Ausnahmen, in denen der
Mieter noch einige Zeit in den Räumen bleiben will – etwa weil Ersatzräume
schwierig zu beschaffen sind. Allzu lange darf der Mieter diese Frist aber nicht
wählen; denn sonst nährt er den Verdacht, dass die gekündigten Räume so schlecht
doch nicht sind, oder anders: dass die Kündigung nur vorgeschoben war.

Was sagt das Gericht?

Mieterkündigung und Auslauffrist von 14 Monaten sind
wirksam! Durch den Widerruf des Untervermietungsrechts hat der Vermieter den
Vertrag so erheblich verletzt, dass eine Fortsetzung des Vertrags für den Mieter
unzumutbar war. Auch ist eine Auslauffrist von 14 Monaten nicht zu beanstanden.
Eine Auslauffrist muss lediglich kürzer sein als die Restlaufzeit oder die fiktive
ordentliche Kündigungsfrist.. Dass ist hier der Fall, weil der Vertrag weitere 7 Jahre
laufen sollte. Zwar spricht eine lange Auslauffrist dafür, dass dem Mieter eine
Fortsetzung zuzumuten ist: Wer die Auswirkungen des Kündigungsgrunds über
Monate hinweg ertragen kann, ist auch in der Lage, diese Bürde bis zum regulären
Vertragsende zu tragen. Hier verhält es sich aber so, dass der Kündigungsgrund –
Widerruf der Untervermietungserlaubnis – erst mit Auszug des Mieters zum Tragen
kommt. Denn erst dann muss der Mieter befürchten, sein Untervermietungsrecht
nicht durchsetzen zu können. Außerdem liegt die lange Auslauffrist hier
ausnahmsweise im Interesse des Vermieters, weil er weitere Mieten erhält und
einen überstürzten Auszug vermeiden kann.

Praxishinweis

Kommt es zur außerordentlichen Mieterkündigung, entsteht ein
minenreiches Spannungsfeld.