Verwalterzustimmung zur Veräußerung: Darf der Verwalter seine Zustimmung wegen Hausgeldrückständen versagen?

Wegen Hausgeldrückständen des Verkäufers darf der Verwalter seine Zustimmung
zur Veräußerung grundsätzlich nicht verweigern.

(OLG Brandenburg, 12.1.2008 – 5 Wx 49/07)

Der Fall

In einer Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Veräußerung des
Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Ein Teileigentümer möchte seine
Ladeneinheit veräußern – an eine GmbH, deren Alleingeschäftsführer und
Mehrheitsgesellschafter (95% der Anteile) der verkaufswillige Eigentümer selbst ist. Zur Zeit
des Kaufvertragsabschlusses hat der (potentielle) Verkäufer noch offene Hausgeldschulden
von rd. 3.500 €. Der Verwalter macht die Zustimmung zur Veräußerung u.a. davon abhängig,
dass er die rückständigen Hausgelder zahlt. Daraufhin tritt die GmbH vom Kaufvertrag zurück.
Der Ladeneigentümer erhebt nun Klage auf Feststellung, dass der Verwalter sich wegen der
verweigerten Zustimmung schadensersatzpflichtig gemacht habe.

Rechtlicher Hintergrund

Der Verwalter darf die Zustimmung bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes versagen. Diese Voraussetzung liegt nur in ganz seltenen Ausnahmefällen vor, etwa
wenn der Kaufinteressent
• erhebliche Wohngeldrückstände hat,
• zur Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftsfriedens verurteilt wurde,
• kein eigenes Einkommen hat.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt dem Ladeneigentümer Recht. Dieser hat einen
Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung
schuldhaft verzögert bzw. verweigert hat. Der Verwalter darf seine Zustimmung nur aus
wichtigem Grund versagen. Für die Beurteilung, ob ein „wichtiger Grund“ vorliegt, kommt es
nur auf die Person des Käufers an. Daher hätte der Verwalter hier seine Zustimmung
eigentlich nicht wegen der Hausgeldschulden des Verkäufers verweigern dürfen. Etwas
anderes könnte nur dann gelten, wenn die Rückstände „in einem engen Zusammenhang mit
der Frage der Zuverlässigkeit des Erwerbers“ stehen. Das wäre z.B. dann der Fall, wenn
Verkäufer und Käufer zur Zeit des Entstehens der Wohngeldschulden personenidentisch oder –
teilidentisch gewesen wären. Erst wenn geklärt ist, ob dieser Ausnahmefall hier vorliegt, kann
abschließend entschieden werden.

Praxishinweis

Bedarf die Wohnungsveräußerung der Verwalterzustimmung, so kann an
seiner Stelle auch die Eigentümerversammlung zustimmen. Ein solcher Beschluss – ob
zustimmend oder ablehnend – muss angefochten werden, sonst wird er bestandskräftig.
Gegen den Verwalter kann dann nicht mehr vorgegangen werden.