Haushaltsnahe Dienstleistungen: Muss sie der Verwalter bescheinigen?

Ohne gesonderten Auftrag und entsprechender Vergütung muss der Verwalter keine
Bescheinigung nach § 35a EStG („haushaltsnahe Dienstleistungen“) ausstellen.
Einen solchen Auftrag können die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen.
Das gilt auch für die entsprechende (Sonder-)Vergütung (hier: netto 17 € p.a./WE
im ersten Jahr und 8,50 € p.a. /WE für die Folgejahre).

(KG, 16.4.2009 – 24 W 93/08)

Der Fall

In einer Anlage mit 188 Einheiten beschließen die Eigentümer mehrheitlich, dass
der Verwalter erstmals für das Wirtschaftsjahr 2006 für jeden Eigentümer eine Bescheinigung
nach § 35a EStG über haushaltsnahe Dienstleistungen erstellen und dafür eine zusätzliche
Vergütung von netto 17,00 € im ersten und netto 8,50 € für die Folgejahre erhalten soll. Ein
Eigentümer ficht an. Er meint, der Verwalter müsse die Bescheinigung schon im Rahmen
seines Verwaltervertrags – ohne gesonderten Auftrag und gesonderter Vergütung –
ausstellen.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht weist die Anfechtung zurück.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer zur Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistung
entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Da der Verwalter als einziger über alle
erforderlichen Unterlagen verfügt, ist es sachgerecht, ihn mit der Ausstellung der
Bescheinigungen zu beauftragen. Denn der „Löwenanteil“ der Arbeit besteht in der Ermittlung
der steuerrelevanten abzugsfähigen Kosten und nicht in der Erteilung der Bescheinigung.

Dafür kann auch eine gesonderte Vergütung für den Verwalter beschlossen werden. Der
Verwalter muss nämlich ohne eine besondere Vereinbarung diese Aufgabe nicht erledigen.
Insbesondere ergibt sich eine solche Bescheinigungspflicht ohne eine gesonderte
Vereinbarung nicht schon aus dem Verwaltervertrag. Das Gericht hält auch die hier
vereinbarte Höhe der Vergütung für angemessen. Erstens verursacht die Kostenermittlung
einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand, und zweitens steht die Vergütung auch in
Relation zu den erzielbaren Steuererleichterungen des einzelnen Eigentümers von max.
1.200 €.

Praxishinweis 1:

Die erste obergerichtliche Entscheidung zu dieser Problematik liegt vor!
Der Verwalter darf sich freuen, zumal auch die Höhe der Vergütung seinem Geschmack
entsprechen dürfte.

Praxishinweis 2:

Nach Ansicht des Gerichts sind folgende Verteilungsmaßstäbe zulässig:
nach Miteigentumsanteilen, nach Zahl der Wohneinheiten und nach der Zahl derjenigen
Einheiten, für die eine Bescheinigung ausgestellt werden soll. Empfehlenswert: Zusammen mit
dem Beschluss zur Bescheinigung und zur Vergütung sollte auch der Verteilungsschlüssel
(mehrheitlich) beschlossen werden!