Heizkosten: Sind Leasingkosten für die Heizanlage umlegbar?

Die Miet- und Leasingkosten für die Zentralheizung des Vermieters (oder für
einzelne Bestandteile davon: Brenner oder Öltank), sind nicht als Heizkosten
umlegbar.

(BGH, 17.12.2008 – VIII ZR 92/08)

Der Fall

Ein Mehrfamilienhaus wird bis zum Jahre 1976 mit einer Kokszentralheizung
beheizt. Dann lässt der Vermieter eine Öl-Zentralheizung einbauen und kann auf diese Weise
die vormaligen Lohnkosten für den Heizer einsparen.
Die beauftragte Heizungsfirma installiert auf eigene Kosten Ölbrenner, Öltank und Zuleitungen
und verlangt dafür fortan eine „Leasinggebühr“. Diese legt der Vermieter in der
Betriebskostenabrechnung als Heizkosten um. Ein (neuer) Mieter protestiert gegen diese
Belastung von rd. 220 € p.a. Der Vermieter beruft sich auf den Formular-Mietvertrag. Dort
heißt es, dass der Mieter statt der hohen Heizkosten „… die Kosten für Leasing … für
automatische Feuerung“ übernimmt.

Rechtlicher Hintergrund

Was der Vermieter als Heizkosten umlegen kann, bestimmt
abschließend die Heizkostenverordnung. Dabei unterscheidet sie zwischen Wärmeversorgung
• durch Wärmelieferung eines Dritten und
• zentraler Heizanlage des Vermieters.
Bei der Wärmeversorgung durch die Heizanlage des Vermieters erlaubt die Heizkostenverordnung
nur bei den Kosten für die Verbrauchserfassungsgeräte einen Ansatz von Miet- bzw. Leasingkosten.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Er muss die Leasingkosten von rd.
220 € p.a. nicht zahlen. Leasingkosten sieht die Heizkostenverordnung für den Fall, dass der
Vermieter eine Zentralheizung betreibt, nicht vor. Zwar wurde im Mietvertrag eine Umlage der
Leasingkosten vereinbart. Die Vereinbarung im Mietvertrag verstößt aber gegen die
HeizkostenVO. Dieses Regelwerk regelt die umlegbaren Kosten abschließend und lässt keine
Erweiterungen zu – auch dann nicht, wenn die Öl-Heizung erhebliche Personalkosten
gegenüber der alten Koksheizung hat.

Praxishinweis

Bei der Wärmelieferung durch einen Dritten hätte der Vermieter die
Leasingkosten auf den Mieter umlegen können. Die rechtliche Ausgestaltung der Vereinbarung
einer „echten“ Fremdheizung bzw. des Wärmelieferungsvertrags ist nicht einfach
(„Contracting“). Schon das sog. Pacht- oder Betreibermodell, bei dem der Vermieter weiter
Eigentümer der Anlage bleibt, ist nicht ohne Risiko.