Mieterhöhung: Kann die Mieterhöhung formell wirksam sein, wenn der Vermieter das falsche Mietspiegel-Rasterfeld angibt?

Für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Mieterhöhung reicht es aus, dass der
Vermieter das seiner Meinung nach zutreffende Mietspiegelfeld angibt. Die
Mieterhöhung ist also nicht nichtig, sondern nur teil-unwirksam, wenn das vom
Vermieter gewählte falsche Feld eine höhere ortsübliche Miete ausweist als das
richtige Mietspiegelfeld. Das gilt auch dann, wenn der Mieter nicht erkennen kann,
dass die Einordnung falsch war.

(BGH 11.3.2009 – VIII ZR 316/07)

Der Fall

Der Vermieter verlangt die Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Mieterhöhungsverlangen
gibt er an, dass die Wohnung in ein bestimmtes Tabellenfeld des qualifizierten Mietspiegels
(Baujahr 1965 – 1972) einzuordnen ist. Das angegebene Feld ist aber falsch. Richtig wäre
das Feld (Baujahr 1956 bis 1964). Mieter und Untergerichte halten die Mieterhöhung für
formell unwirksam. Der Vermieter geht in die Revision.

Rechtlicher Hintergrund

Der BGH hat schon 2007 entschieden, dass der Vermieter nur das
Mietspiegelfeld (Beispiel: „K 2“) angeben muss und nicht auch den Inhalt des
Mietspiegelfeldes (Beispiel: „4,50 € – 5,78 €“). Dort hatte der Mieter noch die Möglichkeit, die
fehlenden Angaben durch Auswertung des allgemein zugänglichen Mietspiegels zu überprüfen.
Anders im vorliegenden Fall: Hier kann der Mieter nicht feststellen, ob die Mietspiegel-
Einordnung richtig ist.

Was sagt das Gericht?

Der VIII. Zivilsenat gibt dem Vermieter Recht! Nach seiner Meinung
reicht es aus, dass der Vermieter bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel das
seiner Ansicht nach richtige Mietspiegelfeld angibt. Das Argument: Der Mieter kann
anschließend prüfen, ob die Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft, und ob
die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Praxishinweis

Wieder einmal zeigt sich der BGH großzügig, wenn es um die formalen
Anforderungen an die Mieterhöhung geht. Er zeigt sich auch großzügiger als bei der
Betriebskostenabrechnung. Dort verlangt er mehr: Der durchschnittliche Mieter muss den
Verteilerschlüssel für die einzelnen Kostenpositionen erkennen und seinen Anteil an den
Gesamtkosten rechnerisch nachprüfen können (BGH, 19.11.2008 – VIII ZR 295/07). Überspitzt
lässt sich sagen: Unschädlich ist sowohl ein falscher Wohnungstyp (Einfamilienhaus statt
1-Zimmer-Wohnung) als auch eine falsche Gebäude-Altersklasse (Jahrgang 1990 – 2000 statt
1950 – 1960)! Eine Aufforderung zur nachlässigen Aufstellung von Mieterhöhungen ist das aber
nicht. Denn fehlerhafte Mieterhöhungen und anschließende Korrekturen belasten das Vertrauen
zwischen Vermieter und Mieter.