Modernisierung: Wer trägt das Risiko überhöhter Handwerkerrechnungen?

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: „Unnötige,
unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte“ Aufwendungen darf der Vermieter bei
der Umlage nicht berücksichtigen. Auch geringfügige Kostenüberhöhungen (hier:
rund 7,5 %) muss der Mieter nicht tragen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die
Überhöhung auf unnötigen Arbeitsschritten beruht.
(BGH, 17.12.2008 -VIII ZR 41/08)

Der Fall

Der Vermieter möchte in einer Hamburger Wohnung zwei Zwischenwasserzähler
installieren, weil er nach der Landesbauordnung dazu verpflichtet ist. Er teilt dies dem Mieter
mit und lässt die Arbeiten von einem Handwerker ausführen. Dieser berechnet für
Wasserzähler und Montage insgesamt 1.320 €. Der Vermieter errechnet eine Mieterhöhung
von 12,10 € /Mt (= 11 % der Modernisierungskosten). Der Mieter protestiert: „Die
angesetzten Kosten sind zu hoch!“ Der Vermieter klagt auf Zahlung der ausstehenden
Differenzbeträge. Der vom Gericht bestellte Sachverständige meint, dass es für den Einbau
der Wasserzähler nicht erforderlich war, die Küchenarbeitsplatte zu demontieren. Die
sonstigen Kosten hält er für angemessen. Der Vermieter meint, ihm müsse ein gewisser
Spielraum zustehen und geht in die Revision.

Was sagt das Gericht?

Es teilt die Auffassung des Vermieters nicht. Laut BGH gibt es keinen
„Spielraum“, der dazu berechtigen würde, „unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten
überhöhte“ Aufwendungen auf den Mieter umzulegen.
Der Vermieter ist zwar zu einer sog. „Modernisierungsmieterhöhung“ berechtigt, weil der
Einbau der Wasserzähler eine bauliche Maßnahme ist, die der Vermieter – wegen der
Vorschrift in der Landesbauordnung – nicht zu vertreten hat. Im Übrigen richtet der BGH sich
jedoch streng nach den Angaben des Sachverständigen: Er bringt die Kosten für Demontage
und Wiederanbringung der Arbeitsplatte nicht in Ansatz, da diese Arbeitsschritte nicht
notwendig waren. Begründung: Es wäre unbillig, wenn der Mieter das Risiko einer überhöhten
Rechnung tragen würde, weil er bei der Auswahl der baulichen Maßnahme und des
Handwerkers kein Mitspracherecht hat. Der BGH kommt damit insgesamt zu umlegbaren
Kosten i.H.v. rund 1.228 € (Kostenüberhöhung also ca. 7,5 %), also zu einer wirksamen
monatlichen Mieterhöhung um 11,26 € (statt 12,10 €).

Praxishinweis

Nach dieser Entscheidung wird es für den Vermieter schwieriger sein,
Modernisierungsmieterhöhungen ungekürzt durchzusetzen. Im Streitfall wird er die Einhaltung
des Wirtschaftlichkeitsgebots beweisen müssen. Darum ist es für ihn ratsam, vor der
Ausführung der Maßnahme eine ausreichende Zahl von Vergleichsangebote einzuholen, die er
im Streitfall vorlegen kann. Nicht abschließend geklärt ist, ob dem Vermieter jegliches
Ermessen genommen und er deshalb sogar zur förmlichen Ausschreibung verpflichtet ist. Die
Begründung des BGH spricht dafür, allerdings betrifft die Entscheidung nicht das Preis-
Leistungs-Verhältnis („zu teuer“), sondern den Maßnahmeumfang („zu viel“).