Darf der Gewerbemieter bei schwerer Krankheit vorzeitig kündigen? Auch wenn der Mieter schwer erkrankt und deshalb sein Geschäft nicht fortführen kann, ist er noch nicht zur vorzeitigen, fristlosen Kündigung berechtigt.

(OLG Düsseldorf, 25.7.2008 – 24 W 53/08)

Der Fall

Der Gewerberaummieter erkrankt an Krebs und kann sein Geschäft nicht
weiterführen. Er will die Restlaufzeit des Vertrages von rund eineinhalb Jahren nicht abwarten
und kündigt daher fristlos. Als der Vermieter widerspricht, will er die Wirksamkeit der
Kündigung durch das Gericht feststellen lassen und beantragt Prozesskostenhilfe.

Was sagt das Gericht?

Die beabsichtigte Klage kann nicht erfolgreich sein. Deshalb wird der
Antrag auf Prozesskostenhilfe abgelehnt. Begründung: Der Mieter trägt das
„Verwendungsrisiko“. Deshalb muss er den Vertrag auch dann fortsetzen, wenn bestimmte
Hindernisse auftreten, die aus seiner Risikosphäre stammen – auch das Hindernis
„Erkrankung“. Das folgt daraus, dass der Vertrag auch beim Tod des Mieters fortzusetzen ist.
Das Gesetz gewährt den Erben nämlich nur ein Sonderkündigungsrecht, vgl. § 542
Abs. 1 BGB.

Auch auf den Grundsatz von Treu und Glauben kann sich der Mieter nicht berufen. Denn das
Gesetz gibt dem Mieter schon an anderer Stelle eine ausreichende Ausweichmöglichkeit: Er
darf den Geschäftsraum untervermieten. Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur
Untervermietung, kann der Mieter das Recht zur Sonderkündigung nutzen und das
Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen, vgl. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter trägt
also nur das Risiko, keinen geeigneten Untermieter zu finden, und dieses Risiko ist
hinnehmbar.

Zur Erinnerung: Betriebspflicht!

Enthält der Vertrag eine Verpflichtung, den angemieteten
Laden während der Mietzeit zu den üblichen Ladenöffnungszeiten geöffnet zu halten, muss
der Mieter im Krankheitsfall auch diese Pflicht erfüllen. Man hält ihn dann für verpflichtet, die
Betreiberpflichten durch Angestellte erfüllen zu lassen (OLG Düsseldorf 3.7.2007 – 2 W
56/07).

Praxishinweis

Problematisch sind die – häufigen – Klauseln im Mietvertrag, die eine
Untervermietung generell einschränken oder ganz verbieten. Hier kommt es darauf an,
einerseits einen Schutz gegen unkontrollierte Weitervermietungen zu erreichen und
andererseits einen ausreichenden Sicherheitsabstand zur drohenden Klauselunwirksamkeit zu
wahren. Denn: Diese Klauseln kommen schon deshalb ins Wackeln, weil sie – wie der
vorliegende Fall zeigt – dem Mieter bei schwerer Krankheit eine gesetzliche „Exit-“Möglichkeit
nehmen.