Sind „starre Fristen“ auch bei Gewerbemieten schädlich? Eine formularvertragliche Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen ist auch im Gewerbemietrecht unwirksam, wenn der Mieter unabhängig vom Erhaltungszustand der Mieträume bestimmte Renovierungsfristen einhalten soll.

(BGH, 8.10.2008 – XII ZR 84/06)

Rechtlicher Hintergrund

Im Wohnungsmietrecht gilt schon seit rd. 5 Jahren die Regel: Die
Klauseln zur Schönheitsreparatur sind unwirksam, wenn der Mieter in einem bestimmten
Turnus renovieren muss. Ob das auch für das Gewerberaummietrecht gilt, war bisher lebhaft
umstritten.

Was sagt das Gericht?

Der BGH hat die Frage jetzt in einem Grundsatzurteil entschieden.
In dem entschiedenen Fall ging es um eine Änderungsschneiderei, die nach dem Mietvertrag
„mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in den
übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen […] auf eigene Kosten durch Fachhandwerker
ausführen“ musste. Der BGH hat im Ergebnis erneut die Mieterseite bevorzugt: Die Klausel ist
unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen belastet!

Die Begründung ist ausführlich und stellt darauf ab, dass der Schutz des Mieters im
Gewerbemietrecht nicht niedriger ist. Der Mieter hat – so der BGH – nicht ohne Weiteres die
Möglichkeit, die Klausel abzuwehren oder durch höhere Preise „aufzufangen“. Auf
Treuwidrigkeit darf sich der Vermieter nicht berufen, weil dieses Argument bei Beurteilung
eines Mustervertrags nicht zählt. Sein Vertrauen auf die Kontinuität der BGH-Rechtsprechung
wird grundsätzlich nicht geschützt.

Praxishinweis

Es gehört zu den schwierigsten Aufgaben, einen Mustervertrag gerichtsfest
zu gestalten. Aber trotz dieser Schwierigkeiten kann es gelingen! Auch Klauseln betr.
Endrenovierung, Teppichbodenerneuerung, Parkettabschleifen und starre Fristen lassen sich
wirksam ins Ziel zu bringen, wenn man eine Individualvereinbarung ansteuert und die –
zugegeben hohen – formalen Hürden für eine Individualvereinbarung meistert.